黄飞与李建华潘咏梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：黄飞，男，1983年7月6日生，汉族，住重庆市忠县新立镇新立村。

委托诉讼代理人：王书权，重庆丹乡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李建华，男，1976年9月5日生，汉族，住重庆市九龙坡区石新路。

委托诉讼代理人：刘辉，重庆合益律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：潘咏梅，女，1969年5月30日生，汉族，住重庆市九龙坡区石新路。

委托诉讼代理人：刘辉，重庆合益律师事务所律师。

上诉人黄飞因与被上诉人李建华、潘咏梅房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初15256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄飞及其委托诉讼代理人王书权，被上诉人李建华、潘咏梅的共同委托诉讼代理人刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

黄飞上诉请求：撤销原判，依法改判；本案诉讼费由李建华、潘咏梅负担。主要理由：黄飞因新冠肺炎疫情影响，早已无力经营，一直处于亏损状态，其分别于2020年9月10日、10月16日两次发函，要求解除合同，并通知对方与之办理交接手续，但对方未予回复，应视为对合同解除的默认，故双方合同已于2020年9月14日解除，黄飞不应支付2020年9月15日至2020年10月21日的租金。

李建华、潘咏梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

李建华、潘咏梅向一审法院起诉请求：“被告支付二原告2020年4月22日至2020年10月21日的房屋租金173040元，被告支付二原告逾期支付租金产生的违约金34608元，本案诉讼费由被告承担。”

一审法院认定事实：位于重庆市九龙坡区华福大道北段****附****共计**商铺登记为李建华、潘咏梅共同所有。2015年10月14日，李建华、潘咏梅作为出租方（甲方）与黄飞作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将前述17套商铺出租给乙方用于开设宾馆，租期自2015年10月22日至2023年10月21日；2019年10月22日至2020年10月21日租金为28840元/月，租金每六个月交一次，第一次租金于合同生效后当日交纳，第二次租金于2016年4月7日交纳，以后交付方式以此类推；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，从第15日开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的10%收取违约金；若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方应按解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付乙方，并赔偿相应的装修损失；若乙方拖欠租金15日以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应按解除合同之日起到合同到期之间租金的10%作为违约金支付给甲方；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须交清应交费用。合同签订后，李建华、潘咏梅将涉案商铺交付黄飞，黄飞承租商铺用于经营“九龙坡区九龙园区伟玖商务宾馆”。黄飞向李建华、潘咏梅交纳租金至2020年4月21日，黄飞本应于2020年4月7日向李建华、潘咏梅交纳2020年4月22日至2020年10月21日的租金共计173040元，但黄飞至今未向李建华、潘咏梅交纳。

2020年1月30日，黄飞经营的九龙坡区九龙园区伟玖商务宾馆因新冠疫情影响以及相关部门要求停业。2020年3月11日，黄飞及九龙坡区九龙园区伟玖商务宾馆向重庆市九龙坡区华岩镇联合社区居民委员会申请复工复产，后于当月中下旬复工。

后黄飞及九龙坡区九龙园区伟玖商务宾馆于2020年9月10日向李建华、潘咏梅作出《通知书》，载明：2020年1月30日起，因新冠疫情管控需要，酒店接政府通知暂停营业，停业期间，租赁房屋未产生任何营收；开业后，酒店经营也一直处于亏损状态，但你们始终拒绝依据国家政策减免部分租金。在2020年1月30日停业以后，本人自2020年2月3日起一直积极与你二人沟通停业和房租调减事宜，均未得妥善处理，故通知本人有意解除租赁合同，请收到通知三内内与本人联系。黄飞于2020年9月11日向李建华、潘咏梅邮寄送达了前述《通知书》，李建华、潘咏梅于2020年9月12日签收邮件。

后黄飞及九龙坡区九龙园区伟玖商务宾馆于2020年10月16日向李建华、潘咏梅作出《商务函》，载明：本人黄飞于2020年9月10日发出书面通知书，向你们表达了解除租赁合同的意思表示，但你们至今尚未前来办理交接，现函告你们《商铺租赁合同》已于2020年9月14日解除，无论你们是否前来办理交接，我的合同义务与管理责任均于此节点前结束。黄飞于2020年10月16日向李建华、潘咏梅邮寄送达了前述《商务函》，李建华、潘咏梅于2020年10月17日签收邮件。

审理中，黄飞称2020年9月14日起黄飞就通知物业公司将涉案商铺的水电断了，但一直未与李建华、潘咏梅办理交接手续。李建华、潘咏梅称2020年9月、10月宾馆一直正常经营，并未断水电。

一审法院认为，双方于2015年10月14日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。按照合同约定，黄飞应于2020年4月7日前向李建华、潘咏梅交纳2020年4月22日至2020年10月21日租金为173040元，但黄飞至今未向李建华、潘咏梅交纳，故黄飞应当将前述期间租金173040元交纳给李建华、潘咏梅。同时，黄飞按照合同约定向李建华、潘咏梅交纳了2019年10月22日至2020年4月21日的租金173040元，黄飞称因新冠疫情影响以及相关部门要求，其经营的宾馆在2020年1月30日停业，后于2020年3月11日申请复工复产，后于2020年3月底复工，考虑到前述情况，酌情认定2019年10月22日至2020年4月21日期间的租金免除1.5个月，因黄飞在前述期间已预交租金，故免除1.5个月租金即43260元在黄飞应交纳的2020年4月22日至2020年10月21租金中予以抵扣。综上，黄飞应当向李建华、潘咏梅交纳截止2020年10月21日的租金129780元。

按照合同约定，若黄飞拖欠租金15日以上，视为其违约，李建华、潘咏梅有权解除合同，黄飞应按解除合同之日起到合同到期之间租金的10%作为违约金支付给李建华、潘咏梅，另约定，黄飞无故拖欠租金，从第15日起李建华、潘咏梅有权向黄飞每天按实欠租金的10%收取违约金。一审法院认为，黄飞至今未向李建华、潘咏梅支付2020年4月22日至2020年10月21日的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任，但双方在租赁合同中约定的违约责任过高，同时，考虑到违约金属填补性质，而非惩罚性质，一审法院酌情认定违约金以欠交租金129780元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年4月8日起计算至付清之日。

黄飞另辩称其于2020年9月12日向李建华、潘咏梅邮寄送达了通知书，要求李建华、潘咏梅三日内协商解决合同事宜，但李建华、潘咏梅未予回复，后黄飞于2020年10月17日向李建华、潘咏梅邮寄送达了商务函，通知李建华、潘咏梅租赁合同已于2020年9月14日解除，故双方的租赁合同已于2020年9月14日解除。一审法院认为，黄飞未按照合同约定向李建华、潘咏梅支付租金，其行为构成违约，按照合同约定，黄飞并不具备合同解除权，黄飞向李建华、潘咏梅邮寄送达通知书和商务函的行为并不发生合同解除的效力，故一审法院对黄飞的前述辩解意见不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告黄飞于本判决生效后十日内向原告潘咏梅、原告李建华支付截止2020年10月21日前的租金129780元。二、被告黄飞于本判决生效后十日内向原告潘咏梅、原告李建华支付违约金（以129780元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年4月8日起计算至付清之日）。三、驳回原告潘咏梅、原告李建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2207元，由原告潘咏梅、原告李建华负担657元，被告黄飞负担1550元。”

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人黄飞与被上诉人潘咏梅、李建华于2015年10月14日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。黄飞未按照合同约定按时足额支付租金，已构成违约，潘咏梅、李建华有权依据合同约定要求其缴纳租金。黄飞上诉称，其已单方发函要求解除合同，但解除权的行使的前提必须是符合法律规定或合同约定，黄飞在本案中不享有解除权，一审法院判令其支付房屋租金于约有据，于法有据，本院予以确认。

综上所述，黄飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4414元，由上诉人黄飞负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　段晓玲

审 判 员　　陈　华

审 判 员　　周　舟

二〇二一年二月二十日

法官助理　　赵　曦

（院印书记员赵中雪