张洪杰与重庆晋愉物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张洪杰，男，1950年11月14日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人:陈勇有，重庆联益律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王小兴，重庆联益律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码91500107203124150J。

法定代表人：夏小洪，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李茜，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。

上诉人张洪杰因与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张洪杰上诉请求：撤销一审判决第一项，维持前述判决第二项；本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要理由：案涉小区并不是由被上诉人提供物业服务。被上诉人未举示证据证明公摊费的发生金额及计算方式，被上诉人收取公摊费没有依据。2015年12月1日起至2016年12月22日的物业服务费已过诉讼时效，被上诉人诉讼请求不应得到支持。

晋愉物业公司辩称，我司是开发商通过合法招投标程序选聘的物业服务企业，至今仍为该小区提供物业服务。公摊费是据实分摊，每月都向业主在公告栏进行公示。我司在一审中提交了相关证据证明多次以挂号信、律师函等方式对上诉人进行了催收，还多次上门张贴催收通知单，上诉人也居住在小区内，经我司多次催收，上诉人不交，我司才提起诉讼。

晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告张洪杰立即支付拖欠原告的物业服务费人民币16935.12元，明细如下：从2012年8月1日起至2014年7月30日期间物业服务费，每月物业服务费为人民币145.39元，(建面132.17平方米×1.1元/平方米·月)物业服务费3405元；从2015年12月1日起至2019年4月30日期间物业服务费，每月物业服务费为人民币290.77元，(建面132.17平方米×2.2元/平方米·月)，物业服务费11921.57元；公摊电费65个月合计958.55元，违约金650元，欠费总额合计人民币16935.12元；2.本案全部诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2010年11月5日，晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉地产(集团)股份有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉·林畔神韵；物业类型：商业、住宅；座落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园地块；占地面积：20000平方米；总建筑面积：47149.07平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、楼梯间、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定的应由乙方管理服务的其它服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅（花园洋房）2.20元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方交纳滞纳金。首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前（含15日）交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取当月半个月的物管费。业主办理接房手续时，一次性向乙方预交3个月物业管理服务费，若业主未按约定时间（延后）接房，除预交3个月物业管理服务费外，还需结清自甲方通知接房之日起至正式办理接房手续时为止的时间内的物业管理服务费用。交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取，未发生水电气费用或者未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取。若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重新作了定义，则按新定义标准执行。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起开始计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。

一审另查明：1、被告张洪杰原为位于重庆市大渡口区双山路X号晋愉林畔·神韵小区X幢X单元X号房屋的业主，后于2016年12月23日将该房屋过户给案外人张佼，但自被告接房之日起至2019年10月12日该房屋一直由被告居住使用，该房屋建筑面积为132.17平方米。2、原告通过邮寄律师函、在案涉房屋门上张贴催收通知单等方式向被告催缴物业费未果。《晋愉碧怡林畔前期物业管理服务合同》期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。被告认为，案涉小区已于2019年4月15日与其他物业公司签订了物业服务合同，且该合同已生效，故即使原告可以主张物业服务费用，也只应计算至2019年4月15日。原告对此则认为，截止本案一审庭审结束之日止，案涉小区一直由原告提供物业服务，故被告应一直交纳物业服务费用。3、2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务有限公司。

一审再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆晋愉林畔物业服务有限公司向一审法院提交《情况说明》及《承诺书》，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业服务有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程维修等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业服务有限公司也已将管理费用划拨给重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业服务有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费应由重庆晋愉物业服务有限公司收取。

经查询，晋愉物业公司法定代表人于2018年8月21日由唐太明变更为夏小洪，林畔物业公司的法定代表人为唐太明。

一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否有权收取物管费？2、被告是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费，物业费的收费时间及标准如何确定？

关于原告是否有权收取物管费的问题。从备案证明来看，原告系备案登记的晋愉林畔神韵小区的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系原告和林畔物业公司共同设立，被告称管家服务中心系林畔物业公司设立。从原、被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但林畔物业公司已经明确表示该小区的物业服务实际是由原告提供，其为该小区提供部分物业服务系接受原告的委派，故认定原告系涉案小区物业服务合同的相对方，原告有权向被告收取物管费。

关于被告是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费，物业费的收费标准如何确定的问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉地产（集团）股份有限公司签订了《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告至今一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。

关于原告所主张的被告应缴纳的自2012年8月1日起至2014年7月30日期间物业服务费，被告提出已超过诉讼时效予以抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，该法于2017年10月1日开始施行。权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断。本案中，原告提交的证据不足以证明在2017年9月30日前其对于自2012年8月1日起至2014年7月30日的物业费进行了有效催收，故不能产生诉讼时效中断的效力；且按常理，原告在向被告催收物业服务费未果的情况下，应当及时提起诉讼，以维护自身的合法权益；另参照《中华人民共和国民法通则》的规定，在2017年9月30日前已经过了两年诉讼时效的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故原告主张的2012年8月1日起至2014年12月30日期间的物业管理费，应适用《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效为两年的规定，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前已超过诉讼时效。故对原告主张被告支付2012年8月1日起至2014年7月30日期间的物业管理费不予支持。

关于原告所主张的被告应缴纳的自2016年12月23日起至2019年4月30日期间物业服务费及公摊电费，因案涉房屋所有权人已于2016年12月23日由被告张洪杰变更为案外人张佼，虽被告此期间仍居住并使用该房屋，但已不是该房屋业主，并无证据证明物业使用人与业主之间存在关于物业服务费承担的相关约定，原告对被告主张上述期间的物业管理费及公摊电费并无事实依据，不予支持。

关于原告所主张的被告应缴纳的自2015年12月1日起至2016年12月22日期间物业服务费，根据其他案件查明的情况，原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，涉案小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。因此，为督促物管企业更好履职，对原告晋愉物业公司主张被告应付的自2015年12月1日至2016年12月22日期间的物业服务费标准酌情调减5%，原告晋愉物业公司主张3695.65（132.17×2.2×12+132.17×2.2×22/31）元，支持3695.65元×95%=3510.87元。另外，公摊电费587.22(577.72+13.38×22/31)元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：“一、张洪杰于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2015年12月1日起至2016年12月22日的物业服务费3510.87元、公摊电费587.22元，共计4098.09元；二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取69元，由被告张洪杰负担25元，由原告重庆晋愉物业服务有限公司负担44元(该费用已由原告预缴，被告在支付上述费用时迳付原告)。”

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，根据本案已查明事实，被上诉人晋愉物业公司与案涉小区的房地产开发有限公司签订《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对张洪杰在内的晋愉林畔神韵在内的全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系，故晋愉物业公司与小区全体业主的权利义务仍参照原前期物业服务合同的约定。虽然晋愉物业公司曾以晋愉林畔物业公司名义向其物业服务区域内的业主催收物业服务费、提起诉讼以及出具缴费发票等，但结合2018年8月份以前，晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同，晋愉林畔一期、二期（东岸）和神韵3个组团统一由林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔神韵提供物业服务时有混同以及晋愉林畔物业公司在本案中出具的书面证明明确表示晋愉林畔神韵的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，晋愉林畔物业公司为晋愉林畔神韵提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托等情况，可以认定晋愉物业公司是晋愉林畔神韵的物业服务合同的相对方，其有权按照前期物业服务合同约定向张洪杰收取物业服务费及公摊电费。晋愉物业公司在一审中举示了公摊电费明细，其上载明的每月公摊电费金额符合常理，一审法院据此主张并无明显不当。晋愉物业公司在起诉前通过上门张贴、邮寄等方式向张洪杰履行了催收义务，张洪杰未按时缴纳相应费用后，晋愉物业公司提起本案诉讼程序上符合规定，亦无不当。

综上所述，张洪杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人张洪杰负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　倪洪杰

审 判 员　夏兴芸

审 判 员　芦明玉

二〇二一年三月一日

法官助理　万前程

书 记 员　黄献丽