曹永蒋建国与重庆远基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：曹永，女，汉族，1981年4月4日出生，住重庆市九龙坡区。

上诉人（原审原告）：蒋建国，男，汉族，1983年10月26日出生，住重庆市沙坪坝区。

二上诉人共同委托诉讼代理人：莫明武，重庆中雷律师事务所律师。

二上诉人共同委托诉讼代理人：李汶哲，重庆中雷律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆远基房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区经纬大道****2-27，统一社会信用代码91500107MA5U3A357J。

法定代表人：王洪辉，董事长。

委托诉讼代理人：俞理伟，中豪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘振强，中豪律师事务所律师。

上诉人曹永、蒋建国因与被上诉人重庆远基房地产开发有限公司（以下简称“远基地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初3779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日受理立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人曹永、蒋建国上诉请求：1.撤销重庆市九龙坡区人民法院作出的(2020)渝0107民初3779号判决书，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费、财产保全费等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人曹永与案外人叶帆于2017年12月12日签订《买卖协议书》将案涉房屋出售给上诉人，案涉房屋已登记在上诉人曹永、蒋建国名下，案外人叶帆在转让案涉房屋所有权后，就已通知被上诉人其依据《商品房买卖合同》所享有的权利自始一并转让给上诉人，未经受让人同意，不得撤销，故一审法院认为“原告与被告双方之间未签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，驳回上诉人诉讼请求，属认定事实和适用法律错误，依法应当予以纠正。

被上诉人远基地产公司辩称：1.对方系通过二手房交易从案外人叶帆处购得案涉房屋，其与我方不存在房屋买卖合同关系；2对方与案外人叶帆签订的《买卖协议书》及《补充协议》后，未告知我方房屋转让的事实，也未就原《商品房买卖合同》中购房人权利义务整体转让征得我方同意。

曹永、蒋建国向一审法院起诉，请求：1、判令远基地产公司立即按《重庆市商品房买卖合同》约定向曹永、蒋建国交付重庆市九龙坡区房屋；2、判令远基地产公司向曹永、蒋建国支付逾期通气违约金115119.95元（暂计至2020年2月10日，实际以1414269元为基数，从2018年12月31日起按照房屋总价款每日万分之二的标准计算至远基地产公司按合同约定标准通气之日止）；3、本案诉讼费、保全费由远基地产公司承担。

一审法院审理查明，2016年10月23日，案外人叶帆（乙方）与远基地产公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-00404082）及补充协议，约定：乙方购买甲方开发的座落于重庆市九龙坡区房屋一套，该房屋为清水房，建筑面积126.80平方米，套内建筑面积109.69平方米，总成交金额1414269元整。其中合同第七条约定，交付条件为本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。交付时间为2018年12月30日前。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理。按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在60日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款及利息（按银行同期贷款利率计算）。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十七条，关于基础设施、公共配套建筑的约定，于2018年12月30日前通气、通水、通电，上述“通气”是指表前通气，乙方房内通气则装修好后，由燃气公司验收合格后通气；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：超过上述期限未开通的，甲方按照第九条承担相关违约责任。

附件五《补充协议（一）》第五条约定，在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定付清房款和违约金外，甲方应通知乙方办理房屋交付手续。甲乙双方同意，对于合同第八条约定的房屋交付书面通知方式按照本补充协议第十八条之约定为准。乙方办理房屋交接手续时，若甲方交付的房屋已符合房屋买卖合同第七条约定的交付条件，且甲方在交付商品房时按约提供了《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，及出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，乙方须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已交付……。第十八条约定，以本合同为目的或与之相关的任何文件或通知，均应以亲自递交、邮递、特快专递或传真发至文首列明的联系地址和/或联系方式，否则不发生效力。……通知被视为送达的日期应按如下方法决定：1、专人递交的通知在专人递交之时视为有效送达；2、以（预付邮资）的挂号信件发出的通知，应在寄出日（以邮戳为准）后第七日视为有效送达……。乙方为两人或多人时所有乙方均在此确认:甲方按《买卖合同》中写明的地址分别向各位乙方发送相关书面通知，其中一人收悉，即视为该书面通知已送达全部乙方。

合同签订后，叶帆向远基地产公司付清了房款及相关税费。

2017年12月12日，叶帆与曹永、蒋建国签订《买卖协议书》将案涉房屋以190万元的价格出售给曹永、蒋建国。案涉房屋现已登记在曹永、蒋建国名下。

2018年2月22日，远基地产公司与燃气集团九龙坡分公司签订《天然气安装工程合同》，约定：燃气集团九龙坡分公司承包该小区天然气安装工程；依据《城镇燃气设计规范》《城镇燃气输配工程施工及验收规范》《城镇燃气室内工程及验收规范》等国家标准进行设计、施工和验收；施工时限按燃气集团九龙坡分公司优质服务时限完成；燃气集团九龙坡分公司保证在规定工期内完成天燃气工程安装和通气；工程完工后燃气公司应组织工程综合验收。

2018年11月29日，燃气集团九龙坡分公司工程科出具《重庆远基房地产开发有限公司远洋城项目B地块1-13号楼及地下车库天然气管网安装工程实施情况说明》，载明：高庙村远洋城B地块1-13号楼及地下车库工程天然气管网安装工程，建设单位（开发商）：重庆远基房地产开发有限公司。该工程于2018年8月1日开始实施，于2018年11月29日工程实施完毕，现已接入市政管网并通过相关压力试验，可以投入使用。

2018年12月18日，讼争房屋所在项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。

2018年12月22日，远基地产公司按照合同约定的送达地址通过EMS向叶帆邮寄了《收楼通知书》，通知叶帆讼争房屋已具备交付条件，集中办理交付手续时间为2018年12月28日—2019年1月6日。

2019年2月20日，曹永、蒋建国实际接房并办理了接房手续。

2019年2月26日，曹永、蒋建国向物管公司申请对案涉房屋进行装修，并在装修中私自更改了燃气短桩及燃气气表位置。

2019年12月17日，燃气集团九龙坡分公司在该小区张贴《告远洋城嶺墅燃气用户书》，载明：该楼盘于2018年8月进行燃气工程安装，2018年12月施工完成，2019年3月燃气集团九龙坡分公司组织相关部门对该工程进行综合验收，发现小区13个楼栋的燃气调压设备无专用的维修通道，影响今后的日常管理和应急抢修，现场燃气集团九龙坡分公司向开发商提出整改要求，开发商同意在整改后进行二次验收；2019年6月燃气集团九龙坡分公司再次组织相关部门对该工程进行验收，现场发现小区部分楼栋底层住户在户外公共区域私自搭建违章建筑，将燃气集团九龙坡分公司燃气管道、短桩圈围和占压，更有甚者违规私自迁改燃气管道，形成严重的安全隐患，造成工程无法进行竣工验收；燃气集团九龙坡分公司正告该小区各位业主根据《城镇燃气管理条例》的相关规定，若违反相关规定，相关部门可以罚款，造成损失的依法承担赔偿责任、构成犯罪的依法追究刑事责任等。

2020年4月16日，燃气集团九龙坡分公司出具《关于远洋城嶺墅小区天然气验收问题的情况说明》，载明：1、该小区天然气安装工程，共280户，施工单位为重庆达康建筑工程有限公司，2018年6月2日开工，2018年12月28日燃气主体工程完工。2、2019年3月，燃气集团九龙坡分公司对该工程进行综合验收，现场发现该小区13个燃气调压设备无专用的维修通道，影响今后的日常管理和抢修。现场向该小区开发商提出整改要求，开发商同意在整改好后进行二次验收。3、2019年6月，燃气集团九龙坡分公司再次对该工程进行综合验收，现场发现该小区部分楼栋底层住户，在户外公共区域私自搭建违章建筑，圈围、占压燃气管道、设施，更有甚者违规私自拆除、迁改燃气管道，形成严重的安全隐患。区政府、燃气集团九龙坡分公司、小区开发商多次开会，要求开发商进行整改，彻底消除安全隐患。4、2019年12月，燃气集团九龙坡分公司对一共13栋居民楼分别进行通气验收，现7号楼通过综合验收，已通气。其他12栋居民楼户外公共区域仍然存在私自搭建违章建筑，圈围、占压燃气管道、设施，更有甚者违规私自拆除、迁改燃气管道，安全隐患非常严重。燃气集团九龙坡分公司与该小区开发商多次协商，其他楼栋由开发商统一提出整改申请，将燃气表、短桩、埋地管等进行外移，消除安全隐患后，再进行验收通气。5、2020年1月，该小区开发商第一次提交部分楼栋的整改申请（其余楼栋存在未接房、业主未装修等情况），涉及39户。燃气集团九龙坡分公司在工作时限内完成了整改工程设计、工程预算，并通知小区开发商完成确认书。6、受新冠肺炎疫情影响，2020年3月11日，该小区开发商向燃气集团九龙坡分公司提交确认书。由于开发商第一次的整改申请没有包括所有需要整改的户型，部分楼栋的安全隐患无法彻底消除，无法通过验收通气。7、2020年4月1日，该小区开发商第二次提交整改申请（第一次整改申请、工程设计、工程预算等作废），按照楼栋划分，开发商与所有需要整改的业主协商好后，每栋楼单独申请整改。截止4月13日，8、9、13号楼已完成工程设计、工程预算；3、4、5、6号楼正在进行工程设计；1、2、10、11、12号楼开发商尚未提交整改申请。燃气集团九龙坡分公司将与该小区开发商加强沟通，尽快完善合同及费用流程，抓紧推进该小区整改工程和通气事宜。8、目前，该小区7号楼仅1户在燃气集团九龙坡分公司渝州新城管理站办理了通气手续，该户因暗厨房存在安全隐患未通过验收，尚未通气。9、综上所述，该小区由于部分楼栋底层住户在户外公共区域仍然存在私自搭建违章建筑，圈围、占压燃气管道、设施，更有甚者违规私自拆除、迁改燃气管道，形成的严重安全隐患，导致（除7号楼以外）至今尚未通气。

审理中，远基地产公司举示《远洋城嶺墅装修管理服务协议》、装饰装修申报登记表（住宅类）、装饰装修施工承诺书、装修禁止行为及注意事项交底说明、物业公司出具的《关于岭墅项目因业主私自改建导致无法通气的情况说明》并申请案涉小区重庆腾基物业管理有限公司现场主管刘渝出庭作证，拟证明该小区业主在装修前所签订的书面文件中明确装修范围仅限于室内并不再另行改建，实际上有很多业主都私自改建，甚至迁改燃气管道，形成严重的安全隐患，导致无法进行燃气综合竣工验收，故违规搭建业主才应该承担不能通气的所有责任。

审理中，远基地产公司陈述燃气集团九龙坡分公司负责案涉燃气工程的设计、施工和验收，在其出具的设计图纸中并无燃气调压设备专用维修通道，施工过程中也并无专用维修通道，却在验收时提出调压设备专用维修通道的问题，应该由作为设计方、施工方的燃气集团九龙坡分公司自行解决，而不是由远基地产公司负责解决，远基地产公司对购房者未能通气并无任何过错与责任，责任方应该是燃气集团九龙坡分公司。

关于合同约定的“表前通气”。曹永、蒋建国陈述是每户天然气计量使用的气表之前接口通气。远基地产公司认为只是接入市政管网并通过测试。

关于曹永、蒋建国因逾期通气的损失。曹永、蒋建国认为，违约金应该根据合同约定来计算，不应由曹永、蒋建国举证证明其损失大小；因曹永、蒋建国购买的属于叠拼别墅，租金市场价在4500-5000元/月之间，案涉小区出租房屋的房源目前能查到的仅有一套，出租价格5000元；同地段建筑面积70平方左右两室的高层，房屋租金在2500元-2800元/月，同地段上没有同类型房屋。

审理中，曹永、蒋建国与远基地产公司确认燃气集团九龙坡分公司于2019年6月15日进行燃气工程第二次综合验收；截止2020年9月28日，2、3、4、10、12幢已于2020年7月17日通气；7幢已于2019年12月26日通气；9幢已于2020年7月28日通气；13幢已于2020年6月10日通气；5、8幢已于2020年9月10日通气；其余楼栋尚未通气。

一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，曹永、蒋建国与远基地产公司双方之间并未签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。且曹永、蒋建国已于2019年2月20日实际接房。现曹永、蒋建国根据叶帆与远基地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定主张交房及逾期通气的违约金，不符合法律规定，故对曹永、蒋建国的诉讼请求，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回曹永、蒋建国的其他诉讼请求。本案案件受理费1301元，由曹永、蒋建国负担。

本院二审审理中，上诉人曹永、蒋建国向法庭举示如下证据：1.《情况说明》、《通知书》、EMS快递单及投递记录及叶帆的身份证复印件，拟证明：1.叶帆已经将权利义务一并转让给上诉人，且同意我方以自己名义来主张权利；2.叶帆已经于2020年12月22日将合同权利的转让书面邮寄给了被上诉方；2.《律师调查令申请书》、《律师调查令》，远基项目B地块竣工图纸15张，拟证明：1.案涉房屋在建设工程竣工图中已经明确标注了有地下室、采光井和生活阳台的位置及被上诉人在设计和修建小区低层房屋时本身就应该修建采光井和生活阳台；2.被上诉方在销售低层房屋时也承诺了有地下室、采光井、花园和生活阳台等设施，但是在交付时未兑现承诺，让业主自行修建和装修。因此我们认为部分低层房屋业主修建采光井和生活阳台不属于违规搭建；3.被上诉方对逾期开通天然气存在直接的违约责任和过错责任，其在规划天然气管道布局路线时未考虑低层房屋采光井和生活阳台的位置，将天然气管道布局在采光井上方，将燃气计量表安装到业主生活阳台私有产权范围内导致燃气工程未及时通过竣工验收，现状是燃气管道重新布局后燃气才逐渐开通。

经法庭质证，被上诉人对邮寄通知的证据三性均不予认可，通知书和情况说明未提到在2017年叶帆将房屋卖给上诉人时曾经向我方告知过权利义务转让，与上诉人陈述矛盾；我方未收到过通知书和情况说明，我方对此不知情，对相关情况无法核实，对证据三性均不予认可。即便是真实的，是发生在一审判决后，在叶帆本人未出庭的情况下对是否叶帆的真实的意思表示不认可。认可叶帆的身份证复印件的真实性，但是他们之间曾经签过买卖合同，上诉人是很容易获得其身份证信息。对第2组证据的真实性、合法和关联性认可，但是达不到其证明目的，因为该组证据非案涉项目的建筑竣工图，仅是水电竣工图，在建筑竣工图里无采光井，且该项目最终竣工验收的状态无采光井；即便上诉人对案涉房屋进行改造，也应该遵守关于改造涉及的法律法规，并有义务保证天然气管道的安全。对其余证实内容都不认可。

本院二审审理查明的其余事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人曹永、蒋兴国与被上诉人远基地产公司双方并未签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，双方间之间不存在商品房买卖合同法律关系，上诉人根据案外人叶帆与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定，要求被上诉人承担交房及逾期通气的违约金，于法无据，本院不予支持。

综上所述，上诉人曹永、蒋建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2602元，由上诉人曹永、蒋建国负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　蒋　科

审 判 员　　肖　琴

审 判 员　　黎　明

二〇二一年三月二十六日

法官助理　　史大贤

书 记 员　　李彦莹