张庭杰与重庆嘉道房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：张庭杰，男，1995年3月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人：黄倩，北京市浩天信和（重庆）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张雄，北京市浩天信和（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆嘉道房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道**23-1,统一社会信用代码91500113050374246C。

法定代表人：田丰，董事长。

委托诉讼代理人：张改，重庆静昇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：廖东锋，重庆静昇律师事务所律师。

上诉人张庭杰与被上诉人重庆嘉道房地产开发有限公司（以下简称：嘉道公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初7185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

张庭杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判嘉道公司以155.52平方米为基数，以1200元/㎡为计算标准向张庭杰支付违约金186624元；本案一审、二审案件受理费由嘉道公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.宣传资料的制作主体系嘉道公司，从形式上满足“格式文本”的条件；就宣传资料上载明的且一审判决第七页第一段引用的“宣传资料中已声明了本宣传资料仅供参考，所有细节以政府最终批准文件以及双方签订合同为准”这一内容以一行极小的字体编写在宣传资料的末页最下角，不易查看。嘉道公司在向张庭杰发送宣传资料时，签订涉诉合同时并没有提醒张庭杰注意上述内容的义务。2.从宣传资料的内容来看，其用较长篇幅、明确具体的文字形容“阿尔勒印象、几米的森林、彩绘森林廊、枫叶健步道、儿童乐园”五大板块，此外，宣传资料还用图形的方式呈现了“阿尔勒公园总平面图”的规划布局。3.嘉道公司基于前述宣传资料向张庭杰所作出的承诺，需要嘉道公司秉承诚实信用原则，向有关行政机关进行申请，但嘉道公司并未秉承诚实信用原则，向有关行政机关提出申请。4.本案争议焦点是涉诉房屋相关配套设施，对于涉诉房屋是否取得建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案登记证以及建设工程竣工规划核实确认书等均不是本案争议焦点。宣传资料上并没有载明“阿尔勒体育公园”规划在几期，通过嘉道公司提交的涉诉小区一期的规划图纸，本应修建“阿尔勒体育公园”、“阿尔勒商业小镇”等配套设施，现被修建成两栋高楼的地块属于一期规划范围内，统称为一期地块。后张庭杰从有关规划部门处闻讯后得知，对于地块一期、二期的命名是由嘉道公司自主决定的，现在嘉道公司将原本规划修建为阿尔勒体育公园的土地，命名为“二期”，实际是将同一地块已修建的体育公园项目设施予以拆除，在该土地上修建高楼。5.在庭审中张庭杰已举示了签订合同时嘉道公司展示的现场沙盘图，嘉道公司自行注册微博账号向外发送的宣传文案及沙盘图，表明当时在涉诉地块上修建的配套设施已经具备一定规模，与宣传资料上部分内容相符，使张庭杰对该涉诉地块上修建的配套设施产生了信赖利益，而嘉道公司及小区业主均不认为在涉诉地块上修建的部分设施系临时设施。6.一审庭审中嘉道公司并没有提交证据证明“20万平方米的阿尔勒体育公园以及跑酷公园等的宣传是联合巴南区政府在内环高架两侧进行规划”，该情况是否属实，张庭杰无从得知。此外，张庭杰从相关部门得知，内环高架两侧属于防护绿地，防护绿地是为了满足城市对卫生、隔离、安全要求而设置的绿化用地，其功能是对自然灾害和城市公害起到一定的防护作用，不得兼做公园绿地使用。公园绿地和城市绿地是两个不同概念，不能偷换概念。7.张庭杰已举示了宣传资料、沙盘图，嘉道公司自行注册的微博账号发布的宣传文案、沙盘图片均充分证实了宣传资料系嘉道公司出具，嘉道公司既明确又具体的作出了涉诉房屋配套设施允诺和说明，该说明和允诺严重影响了涉诉房屋的居住质量及价格，故宣传资料系要约，是涉诉合同的有效组成部分。二、一审法院适用法律错误。基于上述事实，一审法院应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条判令嘉道公司承担违约责任。

嘉道公司二审答辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回张庭杰的上诉请求，维持原判。

张庭杰向一审法院提出诉讼请求：判令嘉道公司以155.52平方米为基数，1200元/平方米为标准向张庭杰支付违约金186624元。

一审法院经审理查明：2015年7月11日，张庭杰与嘉道公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：张庭杰购买嘉道公司开发的位于重庆市巴南区渝南大道X号X幢X商品房一套，该房属预售商品房；总成交价为1390778元；张庭杰于2015年7月11日向嘉道公司缴纳首付房款420778元，剩余房款970000元以向银行申请个人购房抵押贷款方式支付嘉道公司，嘉道公司应当于2015年12月30日前将已进行建设竣工验收备案登记的商品房交付张庭杰使用；嘉道公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，否则应向张庭杰支付已付房价款3%的违约金；同时合同对逾期交房、逾期办理合同登记备案、逾期办理产权登记以及商品房质量、装饰、设备标准等内容进行了约定；另，张庭杰、嘉道公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》（附件五）对付款方式、交房标准、合同解除等内容进行了补充约定，并对社区环境进行了提示,提示的主要内容为在签订本《商品房买卖合同》以前，张庭杰已对所购商品房周边的公共交通设施及外部环境等的当前状况做了充分的了解，就标的房屋，所在小区内的已建、在建或者将建的居住配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其可能产生的噪音等污染等不利因素，嘉道公司予以了提示注意和合理告知。庭审中，张庭杰称合同签订后张庭杰按约支付了全部购房款，并已接房入住。

另查明，涉案商品房项目名称原为“长江国际原墅”，后改名为“阳光100·阿尔勒”,该商品房建设工程项目名称为“嘉道.狮子山花园”，该建设工程分5期规划开发建设，实行分期开发、分期报规；该5期规划分别为A区1期、A区2期、B区1期、B区2期、B区3期，5期规划开发建设均取得规划许可证。其中A区1期最早开发建设，A区2期系最后一期开发建设；张庭杰案涉房屋系A区1期建设工程，取得的商品房预售许可证[编号：渝国土房管（2014）预字第904号、232号、030号、617号以及渝国土房管（2015）预字第067号，并分别于2013年9月22日、2016年2月29日、2016年5月23日取得了建设工程规划许可证（建字第500113201300076）、建设工程竣工验收备案登记证[巴南区建竣备字（2016）0020号）]、建设工程竣工规划核实确认书[（渝规巴南核（2016）0042号]；A区2期于2018年12月3日取得建设工程规划许可证（建字第500113201800182）现A区2期正在建设，尚未竣工，现在建的二幢高层属于A区2期规划。以上涉案商品房项目建设规模共计511824.63平方米。

案涉嘉道公司售房广告等宣传资料（你心中的法兰西）载明的内容有2015年8月29日嘉道公司致A区1期业主公开信，主要内容为：阿尔勒-法国南部普旺斯地区独具风情的小城，以悠闲、艺术的法式小镇生活引人入胜，打造“公园里的阿尔勒、公园里的墅生活”，并联合巴南区政府在内环高架两侧正在规划约20万平方米的“阿尔勒体育公园”，其中包括将与丹麦文化中心合作的跑酷公园。目前我们已经开始紧锣密鼓的施工建设，预计不久未来会逐步呈现，为各位业主带来前所未有的生活体验；该宣传资料同时载明阿尔勒体育公园位于小区西侧，宽度沿内环高速果园大桥两侧各延展50米，总长度约1公里，占地约20万方；阳光阿尔勒小镇总建筑规模约10万方，布局在小区西侧等内容；同时在该宣传资料最下方有一行小字为“本宣传资料仅供参考，所有细节以政府最终批准文件以及双方签订合同为准”。“阳光100·阿尔勒”微博相关宣传有：这一项目是在重庆南别墅市场有良好市场表现的长江国际原墅的升级版，也是巴南龙洲湾商圈中心唯一的纯别墅项目等内容。张庭杰认为嘉道公司售房广告等宣传资料对合同订立及房屋价格有重大影响的允诺，且嘉道公司在案涉项目的规划范围内也实际修建了部分承诺的公园配套设施，投入了使用，该承诺内容应为要约，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条相关规定，已构成合同内容，而嘉道公司并未按约履行，导致张庭杰所购房屋品质下降，遂要求嘉道公司应当承担违约责任。

一审法院认为，本案争议焦点为嘉道公司售房广告及宣传资料是否视为合同内容及要约，嘉道公司是否承担违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确认有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。按此条规定，广告和宣传资料中的说明和允诺应当符合三个条件可视为要约：（1）该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；（2）对房屋及相关设施的说明和允诺应具体明确；（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

就其本案，1.嘉道公司修建完工的商品房项目均取得建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案登记证以及建设工程竣工规划核实确认书，尚未修建完工的二幢高层住宅楼系A区2期亦是经规划批准的项目，其非A区1期规划范围；2.涉案商品房项目五期建设规划均无20万平方米的“阿尔勒体育公园”以及“跑酷公园”；3.宣传资料中已声明了“本宣传资料仅供参考，所有细节以政府最终批准文件以及双方签订合同为准”，嘉道公司对20万平方米的“阿尔勒体育公园”以及“跑酷公园”等的宣传是联合巴南区政府在内环高架两侧正在规划，未明确为小区内建设项目，该说明和允诺并非明确具体，应视为要约邀请；4.正在修建的二幢高楼系A区2期规划范围，以前在该地块修建的部分设施并非规划项目，系临时设施；5.张庭杰的诉求是嘉道公司承担违约责任，但张庭杰并未提供嘉道公司违反《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定内容的相关证据。

综上，嘉道公司售房广告等宣传资料不应视为合同内容及要约，嘉道公司的行为未违反双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，遂判决：驳回张庭杰对重庆嘉道房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4032元，由张庭杰负担（已交纳）。

二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点是嘉道公司的售房广告等宣传资料是否构成要约，本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。评析如下：第一，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，广告和宣传资料中的说明和允诺可视为要约应当符合三个条件：（1）该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；（2）对房屋及相关设施的说明和允诺应具体明确；（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。第二，根据本案查明事实，嘉道公司项目五期建设规划均无广告和宣传资料中所称的20万平方米的“阿尔勒体育公园”以及“跑酷公园”，前述内容并非对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；嘉道公司的宣传资料中已明确“阿尔勒体育公园”以及“跑酷公园”等的宣传是联合巴南区政府在内环高架两侧正在规划，未明确为小区内建设项目，该说明和允诺也并非明确具体；张庭杰也未举示证据证明嘉道公司的广告和宣传资料对其订立商品房买卖合同和房屋价格的确定有重大影响。故嘉道公司的售房广告等宣传资料不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，不构成要约，不能作为张庭杰和嘉道公司双方合同约定的内容。第三，张庭杰未举示其他证据证明嘉道公司存在违反《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的行为。故张庭杰主张嘉道公司承担违约责任既不符合法律规定，也不符合合同约定，对其上诉请求，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4032元，由上诉人张庭杰负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　邓方彬

审 判 员　张泽兵

审 判 员　江信红

二〇二一年三月十六日

法官助理　李　婷

书 记 员　肖　姗