上海志仁贸易有限公司等与重庆大都会东方广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司，住所地重庆市渝中区接圣街******，统一社会信用代码91500103MA5UKYH46G。

负责人：刘昱含，总经理。

上诉人（原审被告）：上海志仁贸易有限公司，住，住所地上海市嘉定区银翔路****-2一社会信用代码913101143122710969。

法定代表人：刘昱含，董事长。

被上诉人（原审原告）：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**代码91500000621909356L。

法定代表人：李智健，董事长。

委托诉讼代理人：谢莹，重庆百君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。

上诉人上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司（以下简称上海志仁渝中区分公司）、上海志仁贸易有限公司（以下简称上海志仁公司）因与被上诉人重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初18347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人上海志仁渝中区分公司的负责人刘昱含（同时作为上诉人上海志仁公司的法定代表人）、被上诉人大都会公司的委托诉讼代理人谢莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，依法改判；2.本案二审诉讼费由大都会公司承担。事实及理由：1.因新冠疫情发生，上海志仁渝中区分公司与大都会公司就2020年2、3、4月份涉及的租赁费、水电费、押金、违约金等问题发生纠纷，大都会公司于2020年3月3日微信通知上海志仁渝中区分公司行政人员正式断电，上海志仁渝中区分公司自此以后无法正常办公，且大都会公司中途更换门锁，导致上海志仁渝中区分公司工作人员无法打开大门正常进出，上海志仁渝中区分公司的经营工作由此中断。大都会公司并未履行租赁合同中约定的权利义务，造成上海志仁渝中区分公司无法正常开展工作，上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司不应缴纳此期间产生的所有费用。2.上海志仁渝中区分公司行政人员多次积极与大都会公司商量疫情期间租赁费用的减免问题，但从开始协调至2020年4月底，大都会公司均未正式给予答复，且多次要求上海志仁渝中区分公司必须缴清所有欠费，不做任何减免，方能进入经营场所。上海志仁渝中区分公司并未违反租赁合同的约定，一审认定上海志仁渝中区分公司违约，扣除已缴纳的履约保证金后再计算违约金是错误的。3.上海志仁渝中区分公司在经营上属于独立核算分公司，且目前正常经营，应由上海志仁渝中区分公司独立承担其所涉及到的相关经济责任，上海志仁公司不承担连带责任。4.新冠疫情系不可抗力，由此产生的经济损失，不应当由合同中的任何一方单方面承担。

大都会公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司的上诉请求。理由：1.新冠疫情虽属不可抗力，但自2020年3月24日起，重庆市的疫情防控调整为三级，上海志仁渝中区分公司具备复工复产条件，疫情并不影响租赁合同目的的实现，上海志仁渝中区分公司应当复工复产，但直至合同解除前即2020年4月29日，上海志仁渝中区分公司一直未缴纳租金，也未复工，已违反租赁合同10.2条的约定，构成根本违约。大都会公司按照租赁合同约定的地址向上海志仁渝中区分公司送达解除合同通知，租赁合同已被大都会公司合法解除。上海志仁渝中区分公司的根本违约行为给大都会公司造成了空置期损失、剩余租金、商业服务费及对应增值税的可得利益损失，大都会公司请求上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司支付欠费和违约金，并无不当。2.疫情虽为不可抗力，但大都会广场作为非国有企业，并无相关规定要求大都会公司必须减免租金。大都会公司作为经济主体，疫情同样导致了大都会公司的经济损失。在此情况下，一审法院基于公平原则，判决大都会公司减免上海志仁渝中区分公司2、3月份的租金并无不当。3.上海志仁渝中区分公司在一审时并未提供相关证据证明疫情导致其资金周转困难或疫情防控措施导致其营业收入明显减少，应承担举证不力的后果。4.关于租赁房屋内的物品，系大都会公司根据租赁合同的约定采取的合法措施，且相关物品已在另案中解决。5.上海志仁渝中区分公司虽属独立核算，但其仍然属于分公司，不具有法人资格，其民事责任应由上海志仁公司承担。

大都会公司向一审法院起诉请求：1.判决确认大都会公司与上海志仁渝中区分公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2020年4月29日24时予以解除；2.判令上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司立即支付其欠付大都会公司固定承租费13006.73元及对应的增值税费650.32元，商业服务费4294.67元及对应的增值税257.68元，电费177.88元，电损费34.44元共计18421.72元以及滞纳金(滞纳金从2020年4月1日起计算至2020年4月29日为264元，从2020年4月30日起以18421.72元为基数按每日0.05%计算至欠款本金付清时止；3.判令上海志仁渝中区分公司除已经缴纳给大都会公司18414元履约保证金充作违约金外，上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司还应另行立即向大都会公司支付违约金25452.24元；4.本案诉讼费由上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司承担。

一审法院认定事实：2019年2月26日，上海志仁渝中区分公司（承租方，乙方）与大都会公司（出租方，甲方）签订了《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，双方约定：乙方承租重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）第12层09A号办公楼单元及其设施，使用面积约为61.38平方米。承租期自2019年3月11日起至2021年3月10日止。月承租费4384.29元、承租费增值税219.21元、月商业服务费1447.64元、商业服务费增值税86.86元，以上合计单月6138元。乙方须于2019年3月11日之前向甲方支付2019年3月11日至2019年3月31日期间的承租费、商业服务费及对应的增值税。乙方须于2019年3月11日或之前向甲方缴纳履约保证金人民币18414元。乙方须于2019年3月11日接收承租单元及其设施。乙方应按本合同约定向甲方缴纳履约保证金。履约保证金用作担保乙方遵守及履行本合同项下之各项义务和责任或其他原因而向甲方承担的义务。若乙方未按时向甲方支付任何应付款，甲方有权从履约保证金中扣除应付款。乙方须于每月首日向甲方足额支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税。乙方须以现金、支票、汇款或银行转账的方式支付到甲方或甲方指定账号，且有关付款所产生的的银行手续费由乙方承担。若乙方未按时支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至乙方付清承租费、商业服务费、预付款、履约保证金或其他应付款之日为止。若乙方逾期10天仍未能支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权采取本合同第21条之约定的违约救济措施。乙方只可将承租单元用于办公用途。乙方应在本合同解除或届满日将承租单元及其设施恢复到附件2所载明的标准再归还甲方，或按甲方认可的状态退还承租单元（乙方不得对任何装修、附属物要求甲方支付对价或补偿），并办理承租单元退还手续。乙方未按约退还承租单元给甲方的，甲方有权委托第三方还原，还原产生的一切费用由乙方承担，且从本合同解除或届满之日起到承租单元被甲方实际收回之日止（委托第三方还原的，为承租单元还原竣工日止），乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费、商业服务费及对应的增值税总额（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。如本合同解除或届满日后承租单元内仍有任何物品（包括但不限于乙方遗留在承租单元内的任何乙方或第三方的物品、配套物料，乙方加诸于承租单元之任何装饰装修物、固定附着物、装置或附加设备），则甲方有权自由处置上述物品，包括但不限于抛弃、变卖等，由此产生的收益归甲方所有（如有），所涉及费用由乙方负担（如有）。甲方亦无须就上述物品的任何损失或损毁向乙方或任何其他第三方负责。如有任何第三方就上述物品的所有权向甲方索赔，则乙方须赔偿甲方因此遭受的所有损失及费用，包括但不限于赔偿费、律师费、诉讼费等。若乙方有本合同第10.2条、11条、13.1条的违约情形或其他严重违约行为（包括但不限于擅自搬离承租单元），则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）可以提前三天向乙方发出书面通知的前提下，停止供应一切服务（包括但不限于截断承租单元之水电及中央空调等的供应）；（2）封锁承租单元并进入承租单元，包括带领潜在承租人进入承租单元；（3）解除合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的承租费、商业服务费及对应的增值税总额的40%。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向依法追偿；（4）以变卖、折价、拍卖等方式处理乙方遗留在承租单元内的物品以抵偿欠款。合同还约定了双方的其他权利和义务。后大都会公司按照合同约定将案涉房屋交付给上海志仁渝中区分公司使用。上海志仁渝中区分公司向大都会公司缴纳了履约保证金18414元并缴纳案涉房屋租金至2020年1月31日。

2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。疫情发生后，上海志仁渝中区分公司多次与大都会公司沟通协商减免租金事宜，但双方未达成一致意见。2020年4月25日，大都会公司停止案涉房屋内电力及中央空调等的供应并封锁了案涉房屋。

2020年4月28日，大都会公司向上海志仁渝中区分公司邮寄了《解除租赁合同通知》，内容为：贵司与我司于2019年2月26日签订了编号为东方办租字[2019]第0007号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，承租大都会广场第12层09A号办公楼单元，承租期为2019年3月11日至2021年3月10日。自2020年2月1日起至今贵司未按照租赁合同第3条、第9条之约定按时缴纳承租费、商业服务费、水电费等各项费用。我司现根据租赁合同第10.2条及第21条之约定通知贵司：我司于2020年4月29日24:00解除租赁合同。对于贵司应当承担的违约责任，我司保留采取法律行动予以追讨之权利。邮件查询单显示，上海志仁渝中区分公司于2020年4月29日收到该邮件。截止合2020年4月，上海志仁渝中区分公司尚欠电费177.88元，电损费34.44元。

2020年7月22日，重庆市公证处出具《公证书》，载明：经大都会公司申请，2020年7月8日，在公证员见证下，大都会公司工作人员对渝中区邹容路68号大都会东方广场12楼1209A单元现状进行拍照、摄像并对店铺内的物品进行了清点，现场制作了《物品清单》一张，物品有立柜2个、会议桌1个、工位柜3个、椅子11个、工位3个、小圆桌1个。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。

本案中，上海志仁渝中区分公司与大都会公司所签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方均应按约行使权利、履行义务。大都会公司已按合同约定交付了合同项下的租赁物，上海志仁渝中区分公司作为承租方，亦应按照合同的约定支付相应的租金。

本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致上海志仁渝中区分公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，该院酌定免除两个月即2020年2月和3月的租金。虽然新冠疫情为不可抗力事件，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。2020年3月底，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，已具备复工复产条件，案涉房屋已具备使用条件。上海志仁渝中区分公司拖欠4月份案涉房屋租金已构成违约，应当承担违约责任。大都会公司有权按照合同约定行使解除权。大都会公司于2020年4月29向上海志仁渝中区分公司送达了《解除合同通知》，故案涉房屋租赁合同于该日解除，该院予以确认。关于大都会公司请求的2019年2月1日至2020年4月29日期间的租金，按照合同约定计算共计18209.4元，扣除减免的两个月租金12276元，上海志仁渝中区分公司还应支付大都会公司租金5933.4元。上海志仁渝中区分公司欠付的电费177.88元，电损费34.44元亦应当支付。关于大都会公司要求上海志仁渝中区分公司支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。本案大都会公司、上海志仁渝中区分公司在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。一审庭审中，上海志仁渝中区分公司辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该院综合双方租赁合同的履行情况、大都会公司的实际损失等因素，除已经缴纳给大都会公司的18414元履约保证金充作违约金外，确定将二个月租金即12276元作为违约金。该院认为该违约金足以弥补大都会公司的损失，对大都会公司主张的滞纳金不予支持。

至于大都会公司请求上海志仁公司承担连带责任的诉讼请求，该院认为案涉租赁合同的相对方为上海志仁渝中区分公司，该分公司作为上海志仁公司依法设立并取得营业执照的分支机构，可以作为独立的诉讼主体参与诉讼。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，上海志仁渝中区分公司具有一定的财产偿付能力，因此，前述相关责任可以由上海志仁渝中区分公司承担，上海志仁公司承担补充责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：“一、确认2019年2月26日原告重庆大都会东方广场有限公司与被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2020年4月29日解除；二、被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆大都会东方广场有限公司支付租金5933.4元、电费177.88元、电损费34.44元；三、被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司已经缴纳给原告重庆大都会东方广场有限公司的18414元履约保证金充作违约金外，被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司在本判决生效之日起十日内还应向原告重庆大都会东方广场有限公司支付违约金12276元；四、被告上海志仁贸易有限公司对前述第二、三项承担补充责任；五、驳回原告大都会公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取679元，由被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司、上海志仁贸易有限公司负担360元，原告重庆大都会东方广场有限公司负担319元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，受新冠疫情影响，相关政府部门对经营场所采取了限制营业措施，上海志仁渝中区分公司在2020年2、3月份未能正常使用案涉房屋，一审法院对该两个月的房屋租金予以免除，公平、合理。2020年3月底，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，经营场所开始复工复产。虽上海志仁渝中区分公司与大都会公司就2020年2、3月份的房屋租金是否可予减免问题发生争议，但在案涉房屋具备可继续使用条件，上海志仁渝中区分公司自身亦不存在不能按时复工复产的情况下，上海志仁渝中区分公司应当及时缴纳2020年4月份的房屋租金并做好复工复产准备。直至2020年4月29日大都会公司向上海志仁渝中区分公司送达《解除合同通知》时，上海志仁渝中区分公司仍未缴纳2020年4月份的房屋租金，亦未复工复产，其行为已构成违约。大都会公司行使解除权，符合双方合同约定以及相关法律规定。合同解除时，上海志仁渝中区分公司应当向大都会公司支付租赁合同解除前欠付的房屋租金、电费、电损费。因上海志仁渝中区分公司存在违约行为，应当承担违约责任，上海志仁渝中区分公司已向大都会公司缴纳的履约保证金并不足以弥补大都会公司所承受的损失，一审将该履约保证金充作违约金并另行确定两个月的房屋租金标准作为违约金，符合本案实际情况。

租赁合同虽为上海志仁渝中区分公司与大都会公司签订，但上海志仁渝中区分公司作为上海志仁公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由上海志仁公司承担。本案中，上海志仁渝中区分公司具有一定的财产偿付能力，其在本案中应当承担的民事责任，可由上海志仁渝中区分公司承担，上海志仁公司对此承担补充责任。

针对上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司的上诉理由。本院认为，上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司在本案一审中所举示的证据不足以否定上海志仁渝中区分公司对租赁合同的解除应当承担的违约责任。上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司在二审中举示的新证据，其内容仅能反映出上海志仁渝中区分公司的员工分别于2020年4月7日、4月28日与大都会公司的员工协商2、3月份案涉房屋租金减免事宜以及截止2020年2月28日案涉房屋已产生的电费金额，并不能证明2020年4月时上海志仁渝中区分公司存在可缓交或免交该月房屋租金的情况。故对上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司在二审中举示的新证据的证明目的，本院不予支持。上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司上诉主张大都会公司于2020年3月断开案涉房屋的电源及更换门锁，以致其不能正常使用案涉房屋。但上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司举示的证据中并不能反映这一事实，故本院对此不予采信。

大都会公司在二审中举示的新证据，进一步佐证上海志仁渝中区分公司系上海志仁公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由上海志仁公司承担。对该证据的证明目的，本院予以支持。

综上所述，上海志仁渝中区分公司、上海志仁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1358元，由上诉人上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司、上海志仁贸易有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　秦　敏

审 判 员　　周海燕

审 判 员　　苏致礼

二〇二一年二月一日

法官助理　　陈园媛

书 记 员　　蒋　茜