北京泰美好健康管理股份有限公司与重庆大都会东方广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京泰美好健康管理股份有限公司，住所地北京市朝阳区鼓楼外大街****楼**，统一社会信用代码91110105678778334J。

法定代表人：张志奇，董事长。

委托诉讼代理人：陈哲，北京君泽君（天津）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭玲玲，北京君泽君（天津）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆大都会东方广场有限公司，，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**统一社会信用代码91500000621909356L。

法定代表人：李智健，董事长。

委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢莹，重庆百君律师事务所律师。

上诉人北京泰美好健康管理股份有限公司（以下简称泰美好公司）因与被上诉人重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初18348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人泰美好公司的委托诉讼代理人陈哲、被上诉人大都会公司的委托诉讼代理人谢莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

泰美好公司上诉请求：1.撤销原判，改判《租赁协议》继续履行；2.本案一、二审诉讼费由大都会公司负担。事实及理由：1.一审未就大都会公司是否享有解除权进行明确认定。（1）大都会公司提供的场所不符合协议约定，先行违约。即使泰美好公司未按照大都会公司通知的时间开业，因大都会公司未在书面通知泰美好公司三十天后才提出解除协议，大都会公司不享有约定解除权。（2）泰美好公司未授权工作人员就租赁合同履行状况作出意思表示，工作人员的相关表述不能代表泰美好公司明确表示不再履行协议。泰美好公司从未作出“不履行”、“不付租金”的意思表示，仅是待双方就变更承租主体或减免租金等事宜协商一致后再行支付，且泰美好公司支付的保证金足够支付欠付租金，故大都会公司不享有法定解除权。2.大都会公司不享有合同解除权，其发送的《解除租赁合同通知》不能发生合同解除的效力，一审以房屋已由案外人经营使用，认定《租赁协议》不具备继续履行的客观条件是错误的，且一审法院亦未就此向泰美好公司释明变更诉讼请求。

大都会公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，继续履行合同仅适用于按照法律规定或者合同性质能够履行的情形，双方均已确认房屋已由案外人经营使用，租赁协议事实上已无继续履行的基础，故请求驳回上诉，维持原判。

泰美好公司向一审法院起诉请求：1.判决泰美好公司、大都会公司于2018年11月30日签订的租赁协议继续履行；2.本案诉讼费用由大都会公司承担。

一审法院认定事实：2018年11月30日，大都会公司（甲方）与泰美好公司（乙方）签订《租赁协议》，约定租赁区域为SPA接待及理疗区域包括1号理疗房、2号理疗房、3号理疗房、4号理疗房、5号理疗房、6号理疗房、公共卫生间一间、员工办公室一间以及员工室总面积约计265平方米；租赁地址为重庆市渝中区邹容路68号拆迁解放碑凯悦酒店HL40*店铺；合同期间为2019年4月1日至2022年3月31日。乙方在本协议生效日起5日内向甲方支付100000元作为履约保证金，若乙方未按时向甲方支付任何应付款，甲方有权在提前3天通知乙方的前提下从履约保证金中扣除该应付款。每月租赁费用以固定承租费与比例承租费之和计算，2019年4月1日至2020年3月31日期间，月固定承租费为20190.48元、固定承租费增值税为1009.52元、比例承租费为当月营业额×9.52%，比例承租费增值税为当月营业额×0.48%，2020年4月1日至2021年3月31日期间，月固定承租费为21452.38元、固定承租费增值税为1072.62元，比例承租费和比例承租费增值税计算方式不变；2019年4月1日至2019年4月30日为装修期，装修期内免收承租费，但若乙方在免租期内开业，则须按约支付承租费；乙方须于每月5号之前向甲方支付当月的租赁费及对应的增值税，并于次月15日之前向甲方支付上月比例承租费及对应的增值税。其中，合同第9.1条约定：“……e）甲方或酒店管理公司应向水疗中心提供持续的、有足够能力和不间断的设施，包括（但不限于）：冷热水、污水、电力、供暖、通风、空调（冬季需达到水疗中心客人适宜的温度-摄氏26度左右），上述设施如不能正常工作，应由酒店承担维修费用……”第9.2条约定：“……n）乙方须保证本协议项下的SPA经营区域于全年（除春节期间的三天法定假日），每日均开门营业，每日营业时间为早上10:00至晚上23:00，可以根据客户情况适时调整，不得以任何理由自行歇业，如需协议，须提前征求甲方的书面同意……”第10条约定：“10.1任何一方不对因不可抗力而无法履行其在本协议项下之任何义务的情况承担责任，在该等情况下，受影响方应及时通知不受影响方，并尽全部合理努力克服不可抗力。10.2受影响方被免于履行任何义务长达连续90（九十）日的，则在该等履行或准时履行仍被免除的情况下，另一方可在之后的任何时候经书面通知受影响方后立即终止本协议。”第11条约定：“11.1以下情况下，守约方应在书面通知违约方后，如违约方三十天内不改正，则可以立即终止本协议，并可要求违约方承担相当于本协议前述第2.1条履约保证金数额的违约金……：a）违约方无法再收到守约方通知后的十（10）日内支付本协议项下任何到期应付款项；b）违约方严重违约或严重违反其在本协议项下的任何其他义务，构成根本违约的；c）违约方发生破产事件。11.2以下情况下，甲方或酒店管理公司有权在书面通知乙方，要求在30天内改正，如果不改正，则立即终止本协议，并可要求乙方承担相当于本合同前述的履约保证金数额的违约金……a）若乙方未能支付任何到期应付费用，且乙方在收到甲方或酒店管理公司的相关书面催告通知后的三（3）日内未予全额付清该逾期费用的……”。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，泰美好公司向大都会公司支付了履约保证金100000元，保底租金支付至2020年2月。

2020年4月21日，大都会公司向泰美好公司作出《关于恢复营业及支付欠费事宜的通知函》，载明：2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，凡外省来渝返渝人员，持有渝康码（健康码）或健康证明的，不再进行隔离；重庆市商务委员会发文全面取消与疫情风险等级不相适应的管控措施，确保在3月底实现全面复工复业、复市复消；重庆解放碑凯悦酒店已于4月1日恢复正常营业，通知泰美好公司最迟在4月25日前恢复营业；泰美好公司未恢复营业状态已超过10天，已违反合同约定；通知泰美好公司在4月25日前支付欠缴的2020年4月份的承租费、商务费及其他费用。当日，泰美好公司收到该通知函。2020年4月23日，泰美好公司复函称：新冠肺炎疫情爆发后，酒店中途停业，属于不可抗力影响还是违约，大都会公司未按合同约定及时通知；大都会公司在合同履行过程中，始终未达到合同第9.1条第e款约定的空调温度标准（达不到适宜的温度26度），且至今未改正；综合考虑新冠肺炎疫情影响及大都会公司的违约情形，泰美好公司无法正常开门营业；泰美好公司对大都会公司的违约行为，保留依约解除合同即追究违约责任的权利；根据各方合作意愿以及共赢的考虑，泰美好公司及露露SPA一直在与大都会公司积极协商《租赁合同》变更事宜，请大都会公司在收到本函件3日内反馈明确意见，否则视为大都会公司拒绝变更。

2020年4月27日，大都会公司向泰美好公司作出《解除租赁合同通知》，以泰美好公司在2020年4月21日收到《关于恢复营业及支付欠费事宜的通知函》至今，没有按合同约定及通知函按时缴纳承租费等各项费用、按时营业，故依照《租赁协议》第11.1条、第11.2条的约定通知《租赁协议》于2020年4月27日24：00解除。泰美好公司陈述于同月28日收到该通知。

2020年5月5日，泰美好公司复函称：大都会公司违约在先，无权解除租赁协议，泰美好公司不认可《解除租赁合同通知》的效力；关于大都会公司主张的各项费用，泰美好公司同意大都会公司使用履约保证金进行抵扣……。

一审法院另查明以下事实：

1.2020年3月27日，大都会工作人员李朝琴告知泰美好公司涉案店铺店长蹇菲，酒店预计4月1日恢复营业；2020年4月1日，李朝琴告知蹇菲酒店已开始营业，要求蹇菲有复工消息及时告知；2020年4月2日，蹇菲回复称公司目前复工的日期没有确定，暂时不参加推广活动；2020年4月29日，蹇菲告知李朝琴其公司ispa已撤出重庆市场。

2.2020年3月27日，大都会工作人员告知泰美好公司涉案店铺经理高纬酒店预计在4月1日营业，可以做防疫物资准备了。

3.2020年2月1日，泰美好公司工作人员韩园元询问大都会公司高级总监jimmy其暂停营业直至酒店全开的事宜，大都会公司是否有讨论结果；jimmy回复称没有。2020年2月17日，韩园元告知jimmy其公司打算退出重庆市场，找了露露spa来接盘，并提出用不可抗力解除合同，酒店返还押金，公司无责任，其与酒店、露露签署三方协议；jimmy回复称对其建议会与老板和酒店沟通。

4.2020年2月20日，jimmy回复泰美好公司法定代表人张志奇称不同意无条件提前终止合同，需按合同约定来处理。2020年3月24日，张志奇询问jimmy如果露露spa全面接手，其撤出可否不算违约，因为其可能经营不下去了。之后，2020年4月期间，张志奇与jimmy多次就露露接手事宜进行沟通，双方对泰美好公司是否承担违约责任等事宜未达成一致意见。2020年4月21日，jimmy告知张志奇若公司决定不恢复营业，建议按合同条款规定双方签订终止协议，但双方未就此达成一致意见。

一审审理中，泰美好公司和大都会公司均确认涉案房屋现已由案外人经营。

一审审理中，泰美好公司陈述，未授权蹇菲、韩园元就租赁合同履行状况作出意思表示；泰美好公司在收到通知后未恢复营业的原因是双方始终在沟通疫情期间的租赁协议变更相关事宜，且疫情之前涉案房屋内室温不符合合同约定标准。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，泰美好公司、大都会公司签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。泰美好公司认为大都会公司于2020年4月27日作出的《解除租赁合同通知》不能发生解除租赁协议的效力，并要求继续履行合同，但无论《解除租赁合同通知》是否发生解除合同的效力，现泰美好公司、大都会公司均确认涉案房屋现已由案外人经营，故泰美好公司、大都会公司双方之间的《租赁协议》已不具备继续履行的客观条件，泰美好公司要求继续履行《租赁协议》的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：“驳回原告北京泰美好健康管理股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告北京泰美好健康管理股份有限公司负担。”

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案中泰美好公司的诉讼请求是继续履行双方签订的《租赁协议》，根据相关法律规定，合同继续履行的前提是合同在法律上或者事实上具备继续履行的客观条件。泰美好公司与大都会公司签订《租赁协议》的目的是使用涉案房屋用于经营，但根据本案查明的事实，涉案房屋现已由案外人经营使用，泰美好公司及大都会公司对该事实亦均予以确认，故双方签订的《租赁协议》在事实上已无继续履行的客观条件。泰美好公司要求继续履行《租赁协议》的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院对此不予支持，本院对此予以确认。至于大都会公司是否享有解除权，以及其作出的《解除租赁合同通知》是否产生解除协议的效力问题，因对《租赁协议》是否继续履行均不产生实质影响，双方可以另行解决，一审对此处理并无不当。

综上所述，泰美好公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人北京泰美好健康管理股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　苏致礼

审 判 员　周海燕

审 判 员　秦　敏

二〇二一年二月十九日

法官助理　李茜希

书 记 员　李云蝶