重庆星斐然酒店管理有限公司与唐智房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：重庆星斐然酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路****，统一社会信用代码91500103MA5YUONR8Ｍ。

法定代表人：姜容，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：马李科，重庆亿安律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：唐智，男，1978年9月2日出生，汉族，住四川省仪陇县。

上诉人重庆星斐然酒店管理有限公司（以下简称星斐然公司）因与被上诉人唐智房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初17988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人星斐然公司的委托诉讼代理人马李科，被上诉人唐智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

星斐然公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人唐智的诉讼请求，上诉人已付的2000元保证金已弥补被上诉人的各项损失；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：新型冠状肺炎疫情属于不可抗力，也给上诉人经营酒店旅游带来巨大影响，上诉人解除双方的租赁合同符合法律规定并取得了被上诉人的同意。案涉租赁合同解除时间为上诉人发出解除函并送达被上诉人之日即2020年4月6日。上诉人并未使用案涉房屋，解除合同并未给被上诉人造成损失，上诉人缴纳的2000元保证金能够弥补被上诉人的损失。一审法院只酌情免除2个月的租金，并未免除物管费，也未将保证金冲抵租金有违公平原则。

唐智辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。上诉人系单方违约解除案涉租赁合同，并未取得被上诉人的同意。上诉人在租赁合同约定免租期内违约需要支付实际月数的租金。

唐智向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间于2019年12月28日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告2020年1月1日至2020年4月30日期间的房屋租金13581.6元；3.被告支付原告2019年12月18日至2020年6月30日期间的物业服务费1964.13元；4.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2019年12月28日，唐智（甲方）与星斐然公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将座落于重庆市渝中区中山一路X号财信渝中城半岛铂寓X号房屋（建筑面积102.03平方米，清水状态）出租给乙方作为酒店使用；房屋交付时间2020年1月1日，之后交付的以实际时间为准，免租期及租赁期顺延；租赁期125个月，从2019年12月28日起至2030年6月7日止；装修及试运营期5个月，从2020年1月1日起至2020年5月31日止，装修期内，乙方无须向甲方支付租金、物业管理费，但乙方须自行支付包括但不限于水、电、气、公摊等费用；首年租金为60元/平方米/月，免租期后的租期第一至第二年（包含第二年，2020年6月1日起至2022年5月31日）的月租为人民币6122元，租期第三年的月租金每两年增涨5%；租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方在2020年11月1日前付2000元作为保证金，首期3个月租金应于2020年4月25日前付清，以后每期租金支付时间应为该期前一月的25日前支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的2倍支付违约金；乙方支付租金的方式保证金+三个月租金；上述租金不包括但不限于乙方使用房屋期间所产生的物业管理费用、水、电、气、宽带；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业费由乙方承担；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2000元，乙方应于合同签署后并在交房前即2020年1月1日前付清；保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；在租赁期内若甲、乙双方需提前解约，必须提前1个月通知对方；免租期内，如乙方违约，乙方缴纳的保证金甲方不退还，且乙方需支付甲方免租期内实际月数的租金等内容。合同签订后，唐智将涉案房屋钥匙交付星斐然公司。

2019年12月31日，案外人祝小红代星斐然酒店向唐智转账支付保证金2000元。

2020年2月4日，星斐然工作人员通过微信向唐智发出信息，主要内容为：尊敬的财信半岛铂寓34楼业主，我是您的租赁方，近期受新冠病毒疫情的影响，设计单位、施工单位等劳动力不能正常返渝，严重影响装修进度，专家预测最快也是2-3个月才能解决疫情，这无疑给我们经营雪上加霜，预估能挺过这场疫情的中小经营者不在少数。1月31日，渝中区文化和旅游发展委员会发布暂停营业，且恢复经营时间另行通知。重庆市国土资源房屋评估和经济协会也发起“适度减免各类经营主体租户租金的倡议书”，全国近600个百货、购物中心进行租金减免。原本就预计春节1个月期间无法动工，目前动工受疫情影响更是遥遥无期，根据合同签署，现在提出2套方案。方案1：现申请免租期延长至2020年7月31日，其他合作条款不变。方案2：由于疫情属于不可抗力，申请甲方扣除保证金，解除合同……。感谢您的支持与配合，财信半岛铂寓34楼现免租期延长到7月31日，首次交租日期更改为7月25日，后面顺延，麻烦请回复同意。2月7日，唐智通过微信回复：“同意”、“首次租金应是6月25日吧”。

2020年2月8日，星斐然公司工作人员通过微信向唐智发出信息：“感谢您的支持与配合，财信半岛铂寓34楼免租期延长到7月31日，首次交租日期更改为6月25日，10.25付第二次租金，后面顺延。免租期内，物管费6个月由甲方承担，1个月由乙方承担，其他条款按原合同执行，麻烦请回复同意。”当日，唐智通过微信回复：“同意。”

2020年3月23日，星斐然公司工作人员通过微信向唐智发出信息：“尊敬半岛铂寓34F业主：……由于疫情原因，酒店行业遭受史无前例的重挫，面临寒冬，主力店单店损失约200万，中小店更是面临生死存亡，半岛铂寓部分租赁方也私下联系过本酒店意向转租出来，本店目前也没有精力和财力承担。由于3月中旬半岛铂寓商家陆续私下动工，动工量不大，部分为业主自装或已收业主装修商家。因此，针对业主关注的装修问题，酒店方做如下沟通：一、关于免租期：疫情期间的免租期顺延，即1月24日起至政府解除疫情响应前因不可抗力不计入免租期，解除后开始按照约定月数计入，且免租时间至不早于2020年10月31日。二、关于补充疫情再次爆发的租金支付条款：由于疫情可能在后面每年再次爆发，对于本次装修巨额硬性投入及部分业主对于疫情期间的免租条件可能不统一，酒店方要求增加实施装修后，再次爆发疫情的免租条件为，因疫情等不可抗力因素导致封楼不能正常营业情况下，免交此期间租金，如解除封锁后，按照50%支付该期间租金，疫情或重大不可抗力解除后，租金正常缴纳。三、双方共担方式，由于装修硬投入及疫情解除的不确定性，甲乙双方共同承担责任及风险，业主承担装修款，其中60%部分根据施工进度支付，40%租金抵扣（本条为讨论意见）。四、如未达成一直意见，按照国家法律规定重大不可抗力因素解除合同。”

2020年4月5日，星斐然公司工作人员通过微信向唐智发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》，内容为：尊敬的唐智先生/女士，您好！贵我双方于2020年1月1日签订坐落于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城半岛铂寓34-16号共计1套房屋《房屋租赁合同》。租赁合同签订后，由于全国范围内出现新型冠状病毒，重庆当地政府根据疫情突发情况也出台了相应严格的管控措施，这对我们整个酒店行业造成了非常严重的影响，进以导致双方签订的租赁合同根本无法正常履行。截止目前，全球范围疫情依然在延续，国内持续增加输入性病例，政府管控力度仍未放松，虽说目前部分行业已陆续复工，但此次疫情对人们的生活方式造成了巨大影响，酒店业更是雪上加霜，解放碑商圈上千家酒店入住率不足10%。受到此次疫情的影响，我司作为创业型微小企业目前亏损非常惨重，已无力继续经营，在此之前，我司也曾多次与贵方商议解决方案，但双方无法达成一致，鉴此，我司结合当前实际情况，特向贵方提出书面函告，从即日起解除双方签订的租赁合同。同日，唐智通过微信回复：“按原合同履行违约责任。”

2020年4月中旬，唐智收到星斐然公司退还的涉案房屋钥匙。

一审另查明，唐智代星斐然公司垫付了案涉房屋2019年12月18日至2020年6月30日期间的物业服务费1964.13元。

一审法院认为，唐智与星斐然公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约定履行各自义务。唐智在《房屋租赁合同》签订后将涉案房屋交付星斐然公司使用，星斐然公司理应按照合同约定支付租金和物管费等费用。因为受“新冠肺炎疫情”影响，政府为防控疫情，对经营场所采取限制营业措施。虽然“新冠肺炎疫情”系不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对案涉合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。星斐然公司发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》要求解除《房屋租赁合同》，不符合法定解除的情形，不具有单方解除合同的效力。故对星斐然公司辩称《房屋租赁合同》已于2020年4月6日解除的事由不予认定。根据双方重新达成的约定，星斐然公司应于2020年6月25日开始支付租金，但其逾期未付款且单方解除合同的行为已构成违约，对唐智要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于《房屋租赁合同》的解除时间，依法确认为唐智向一审法院递交起诉状提起本案诉讼之日即2020年5月8日。

关于唐智所主张2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金，星斐然公司在免租期内违约解除合同，应当支付星斐然公司免租期内实际月数的租金。同时，鉴于疫情期间政府为防控疫情，对酒店、宾馆等经营场所采取限制营业措施，导致星斐然公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，依法免除2个月的租金。故星斐然公司应支付唐智房屋租金为12244元。

关于唐智所主张2019年12月18日至2020年6月30日期间的物业服务费，根据《房屋租赁合同》的约定应由星斐然公司负担租赁期内的部分费用，对2020年1月1日至2020年5月8日期间的物业服务费1315.8元依法予以支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、原告唐智与被告重庆星斐然酒店管理有限公司于2019年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；二、被告重庆星斐然酒店管理有限公司于本判决生效后立即支付原告唐智租金12244元；三、被告重庆星斐然酒店管理有限公司于本判决生效后立即支付原告唐智物业服务费1315.8元；四、驳回原告唐智的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取206元，由被告重庆星斐然酒店管理有限公司负担181元，原告唐智负担25元。”

二审中，双方当事人均未举示新证据。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）第三条第二项规定：当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。

上诉人承租案涉房屋用于经营酒店，疫情虽给上诉人履行案涉合同带来了一定的困难，但该影响并未达到合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。加之双方当事人已于2020年2月7日重新协商并达成一致，被上诉人同意将原租赁合同的免租期延长两个月来分担损失，故上诉人并不因为“新冠肺炎疫情”这一不可抗力事件而享有法定解除权，其单方发出解除租赁合同函已表明不愿意再继续履行合同，但该行为不能达到解除合同的目的。被上诉人于2020年5月8日向一审法院起诉要求解除案涉租赁合同，一审法院以此时间来认定双方租赁合同解除时间并无不当。

双方当事人签订的租赁合同明确约定：免租期内上诉人违约，其缴纳的保证金不退，且还需要向被上诉人支付免租期内实际月数的租金，该约定对双方当事人均有约束力，一审法院免除上诉人两个月租金后，再根据双方租赁合同履行时间计算其应该支付的租金和物业服务费，于法有据，本院予以维持。

综上所述，星斐然公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费412元，由重庆星斐然酒店管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　倪洪杰

审 判 员　　芦明玉

审 判 员　　夏兴芸

二〇二一年三月四日

法官助理　　万前程

（院印书记员黄献丽