钱华与重庆商社物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：钱华，女，1966年4月8日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路****，统一社会信用代码91500103765901054G。

法定代表人：段成伦，总经理。

委托诉讼代理人：张玉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卞晓蕊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

上诉人钱华因与被上诉人重庆商社物业管理有限公司（以下简称商社物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初11870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人钱华、被上诉人商社物业的委托诉讼代理人卞晓蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

钱华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回商社物业的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由商社物业承担。事实及理由：商社物业与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称中天物业）签订《中天˙阳光美地前期物业服务合同》时，尚未办理营业执照，也不具备物业管理资质；中天物业在商社物业占股90%，两公司实为利益共同体，中天物业未通过公开招投标，而是擅自通过协议直接选聘商社物业作为前期物业服务企业，损害业主利益，合同签订过程违反法律、法规的强制性规定且价格存在欺诈，应属无效。商社物业未举示《中天˙阳光美地前期物业服务合同》原件，钱华对该合同未予质证。一审法院还对钱华申请对合同印章与商社物业在公安部门备案的印模进行鉴定未予理睬。在合同履行过程中，商社物业未经物价主管部门批准，擅自单方上调物业服务收费标准，在主体和程序均不合法的情况下以所谓书面征求意见形式涨价，并伪造《调整物业费收费标准意见征询单》，其行为违法，涨价无效。一审法院对于钱华申请责令商社物业提供《业主意见征询选票统计》三名统计人员中的其中两名非业主统计人员的身份、对业主无法收集的证据由法院调查收集、对《中天阳光美地小区调整物业费收费标准意见征询单》中的造假选票进行司法鉴定的请求未予支持，错误分配举证责任。商社物业为上涨物业费获利，恶意阻挠小区召开业主大会和成立业主委员会。商社物业主张的2015年12月31日之前的物业服务费已超过诉讼时效，不应得到支持。商社物业贪利随意降低物业服务标准，导致小区品质下降，损害业主合法权益，无权要求业主支付违约金。一审法院认定事实错误、适用法律不当、程序违法，请求二审法院依法改判。

商社物业辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回钱华的上诉请求。

商社物业向一审法院起诉请求：1.判决钱华向商社物业支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12228.78元；2.判决钱华向商社物业支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）；3.判决商社物业承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2004年，商社物业作为乙方与中天物业作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称阳光美地小区）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。商社物业于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。

2007年，商社物业作为乙方与中天物业作为甲方继续签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对“阳光美地小区”实施前期物业管理服务；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止。如甲乙双方不重新签订新服务合同视本合同自行延长。…该合同乙方法定代表人处有张河的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。

上述合同约定的三年期限到期后，仍由商社物业继续为该小区提供物业服务至今。

2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。

钱华系位于重庆市南岸区南坪镇南湖路X号X幢X单元4-1房屋的业主，该房屋的建筑面积为119.89平方米。商社物业分别于2015年12月25日、2017年12月30日、2018年12月31日通过向钱华邮寄催款函的形式向钱华催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。

另在（2017）渝0108民初9814号民事判决书载明：2013年8月24日，商社物业在小区张贴了《关于调整阳光美地小区物业管理费的公开信》，并说明因物价飞涨、员工流失率加大等各种原因，拟于2014年1月1日起将小区的物业服务费调整为住宅1.7元/平方米/月（建筑面积）。之后，商社物业通过以上门书面征求意见的形式，向该小区全体业主征求调整物业服务费的意见。2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称白鹤苑居委会）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，商社物业将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。该判决书并对《中天阳光美地前期物业服务合同》是否成立并生效，上调物业服务费至1.7元/平方米/月的是否合法的问题进行了评述，并经重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终5664号民事判决书予以维持。

一审法院认为，商社物业与中天物业签订《中天阳光美地前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而商社物业又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。对于钱华所述商社物业不具备物业服务资质从而合同无效的抗辩意见，(2017)渝0108民初9814号案件已对该问题进行了评述，本案不再赘述。

虽然商社物业曾发布告示宣布停止对钱华提供物业服务，但商社物业作为该小区的物业服务企业，仍继续为小区提供了物业服务至今，并未实际针对钱华而停止物业服务，钱华亦未举示充分的证据证明商社物业已停止对其提供物业服务，故对钱华据此提出的拒缴理由，该院不予采纳。同时，钱华辩称的理由及举示的证据亦不能证明商社物业提供的物业服务存在重大的服务瑕疵以及商社物业存在根本违约的行为，故对钱华提出的拒交理由，该院不予采纳。该院认为物业服务是长期、持续性，不可避免存在服务瑕疵，作为物业服务合同的相对方，商社物业应虚心倾听业主的意见，不断提高及完善服务质量，以尽量达到业主的期望。钱华作为业主，也有按时缴纳物业服务费用的义务。商社物业、钱华应共同努力营造和谐的居住环境。

对于钱华辩称商社物业物业服务费涨价违法。经查实，2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、白鹤苑居委会及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，商社物业将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。该院认为，表决同意涨价的业主户数已超过小区总户数的一半，其专有部分面积亦超过小区总建筑的一半。其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，商社物业采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，并不违反《中华人民共和国物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。因此，应当视为阳光美地小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米。钱华作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向商社物业缴纳物业服务费等相关费用。对于钱华要求确认商社物业对中天阳光美地小区物业服务费上调行为无效的反诉请求，该院认为系另一法律关系，且已经(2017)渝0108民初9814号案件对物业服务费上调行为进行了认定，该判决已经生效，故对其反诉申请，该院未予受理。

对于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。商社物业分别于2015年12月25日、2017年12月30日、2018年12月31日通过向钱华邮寄催款函的形式向钱华催收物业服务费、公摊费等费用，该催收行为引起了诉讼时效的中断。至商社物业于2019年5月10日向一审法院递交民事起诉状，商社物业请求的2015年12月31日前的物业服务费并未过诉讼时效期间，故对钱华的该项抗辩意见，该院不予采信。

综上，关于物业服务费。钱华应向商社物业缴纳拖欠的从2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为12228.78元（119.89平方米×1.7元/每平方米×60个月）。

关于违约金，钱华作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现钱华逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，该院酌情决定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起计算至付清时为止。

一审庭审中，钱华提交《责令商社物业提交征询选票统计人员房产信息申请书》、《笔迹鉴定申请书》，该两份申请认为调价过程存在疑点。该院认为，物业服务费调价流程及经过已经在(2017)渝0108民初9814号案件审理查明，并且该判决书已经生效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十三条规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无需举证”。既然已经认定，现钱华申请重新鉴定已无必要，故该院对该两份申请不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定，一审判决：“一、限被告钱华于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费12228.78元；并支付违约金（违约金以各当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起按照人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由被告钱华承担（此款由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告钱华于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）。”

本院二审期间，钱华向本院提交以下证据：1.重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初9814号案件的庭审笔录（复印件）一份，拟证明在该案审理过程中，商社物业申请笔迹鉴定，覃邦泽表示了同意；2.重庆法正司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》（副本）一份，拟证明当时同意涨价的选票上的签名系伪造。钱华陈述，因重庆市第五中级人民法院审理的阳光美地小区其他业主与商社物业的物业服务合同纠纷与本案同一天进行二审询问，时间发生冲突，上述两份证据的原件在另案中出示，故在本案中只能出示复印件及副本，请求二审法院参照另案的庭审笔录对两份证据的原件进行核实。商社物业质证后表示由二审法院对两份证据的真实性进行核实；对证据1的关联性不予认可，不能达到钱华的证明目的，钱华陈述的在（2017）渝0108民初9814号案件庭审笔录第五页“如果对方要求笔迹鉴定我同意”要结合整个案子一审审理过程中的情况进行理解，并非钱华陈述表示的意思，选票结果是一张一张数出来的，对方对此有异议，审理该案的法官已经给覃邦泽释明如有异议是否要求鉴定，覃邦泽明确表示不申请鉴定；对证据2的关联性不予认可，该证据系案外人覃邦泽单方委托所作，鉴定检材均为复印件，不认可该鉴定结论，且该鉴定结论是另案根据自身案件的情况对诉讼权利的处置，与本案无关。经本院审查，钱华在二审中举示的两份证据与阳光美地小区其他业主与商社物业的物业服务合同纠纷案件中举示的证据原件核对一致，本院对上述两份证据的真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。

二审询问结束后，钱华通过邮政快递方式向本院寄送《司法鉴定申请书》、《调查收集证据申请书》、《责令被上诉人出示物业服务合同原件申请书》、《关于上诉人提交的新证据及证据来源等相关情况说明》以及《中天˙阳光美地小区调整物业服务费收费标准意见征询单》、《阳光美地小区物管费上调业主意见征询选票统计》、《重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初9814号案件的第二次庭审笔录》、《档案调取申请》、《特别授权委托书》、《关于笔迹鉴定情况说明》、《情况说明》等新证据。

本院认为，关于商社物业与中天物业签订的《中天˙阳光美地前期物业服务合同》的效力问题，因该合同为前期物业服务合同，在前期物业服务合同到期后，商社物业仍在阳光美地小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系，故商社物业与阳光美地小区全体业主的权利义务仍参照原前期物业服务合同的约定，直至小区新的物业服务合同产生，故在本案是否出示《中天˙阳光美地前期物业服务合同》原件并不能否定商社物业至今在阳光美地小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系的事实。

关于商社物业是否具备物业服务资质，前期物业服务合同是否有效的问题，(2017)渝0108民初9814号案件已对该问题进行了评述。关于商社物业从2014年起上调物业服务费收费标准的程序是否合法的问题，本院（2018）渝05民终5664号民事判决亦已认定商社物业的涨价行为合法。前述案件是阳光美地小区另一业主与商社物业的物业服务合同纠纷，其提出的主张具有共益的性质，而本院针对该问题作出的判决对全体业主有效，阳光美地小区其他业主知晓后对此有不同意见的，可以依据法律规定行使撤销权，撤销该份判决。因此，本案对涨价问题不再审理，否则每个业主提出该项抗辩，人民法院均要对此进行审理，不仅浪费资源，也不符合法理。2007年前期物业服务合同与2004年前期物业服务合同的主要内容一致，亦与2014年的物业服务收费标准上调无关联性。按照我国现行有效的法律、法规规定，阳光美地小区全体业主可以共同决定是否续聘物业服务企业，并决定物业服务收费标准。

关于钱华主张的商社物业请求2015年12月31日之前的物业服务费已经超过诉讼时效，不应当得到支持的上诉理由，经本院审查，商社物业在一审中已举示了相应证据对此加以证明，故钱华的该项上诉理由不能成立。

钱华在二审询问中举示的新证据以及二审询问结束后单方向本院邮寄的证据，其内容并不能否定本院（2018）渝05民终5664号民事判决对商社物业涨价行为的认定，进而不能佐证钱华的上诉请求成立，本院不予采信。对于钱华要求进行司法鉴定、调查收集证据以及责令商社物业出示物业服务合同原件的申请，本院亦不予准许。

综上所述，钱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费185元，由上诉人钱华负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　胡智勇

审 判 员　周　舟

审 判 员　秦　敏

二〇二一年三月三日

法官助理　陈园媛

书 记 员　蒋　茜