覃雪莲与重庆商社物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：覃雪莲，女，汉族，1974年4月16日出生。

委托诉讼代理人：覃邦泽，男，汉族，1950年3月23日出生，覃雪莲之父。

委托诉讼代理人：乐英弟，女，汉族，1951年6月10日出生，覃雪莲之母。

被上诉人（原审原告）：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路****，统一社会信用代码91500103765901054G。

法定代表人：段成伦，总经理。

委托诉讼代理人：张玉、卞晓蕊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

上诉人覃雪莲与被上诉人重庆商社物业管理有限公司（以下简称商社物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初11858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

覃雪莲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回商社物业的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由商社物业承担。事实及理由：商社物业与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称中天物业）签订案涉小区《前期物业服务合同》时，尚未办理营业执照，也不具备物业管理资质；中天物业在商社物业占股90%，两公司实为利益共同体，中天物业未通过公开招投标，而是擅自通过协议直接选聘商社物业作为前期物业服务企业，损害业主利益，合同签订过程违反法律、法规的强制性规定且价格存在欺诈，应属无效。商社物业未举示《前期物业服务合同》原件，覃雪莲对该合同未予质证。一审还对覃雪莲申请对合同印章与商社物业在公安部门备案的印模进行鉴定未予理睬。在合同履行过程中，商社物业未经物价主管部门批准，擅自单方上调物业服务收费标准，在主体和程序均不合法的情况下以所谓书面征求意见形式涨价，并伪造《调整物业费收费标准意见征询单》，其行为违法，涨价无效。一审对于覃雪莲申请责令商社物业提供《业主意见征询选票统计》三名统计人员中的其中两名非业主统计人员的身份、对业主无法收集的证据由法院调查收集、对《小区调整物业费收费标准意见征询单》中的造假选票进行司法鉴定的请求未予支持，错误分配举证责任。商社物业为上涨物业费获利，恶意阻挠小区召开业主大会和成立业主委员会。覃雪莲对于商社物业主张的物业服务费一直存在争议，从未收到和签收过商社物业的催费通知，商社物业主张的2015年12月31日之前的物业服务费已超过诉讼时效，不应得到支持。商社物业贪利随意降低物业服务标准，导致小区品质下降，损害业主合法权益，无权要求业主支付违约金。一审法院认定事实错误、适用法律不当、程序违法，二审应当改判。

商社物业辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回覃雪莲的上诉请求。

商社物业向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12397.08元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订案涉小区《前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对案涉小区实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻案涉小区后，依据该合同的约定为案涉小区提供物业服务。

2007年，原告作为乙方与中天物业作为甲方继续签订案涉小区《前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对案涉小区实施前期物业管理服务；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止。如甲乙双方不重新签订新服务合同视本合同自行延长。…该合同乙方法定代表人处有张河的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。

上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。

2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。

被告系案涉小区某幢某单元4-1房屋的业主，该房屋的建筑面积为121.54平方米。原告分别于2015年12月25日、2017年12月31日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。

另查明，2014年9月5日，原告在小区内张贴了《关于9月4日晚筹备组无理围攻物管处事件的告示》，该告示中载明内容为“要求9月4日晚参加围攻事件的筹备组人员对该晚受到攻击的业主公开道歉，即日起停止对参加9月4日晚围攻事件且未缴纳物业费的7户业主提供服务（后附房号名单），直至公开道歉且缴纳2014年物业服务费后，即恢复服务”，其公布的房号中包含被告所在房号。被告认为原告发布该告示后随即对其停止物业服务,不应再向其主张物业服务费。

另在（2017）渝0108民初9814号民事判决书载明：2013年8月24日，原告在小区张贴了《关于调整小区物业管理费的公开信》，并说明因物价飞涨、员工流失率加大等各种原因，拟于2014年1月1日起将小区的物业服务费调整为住宅1.7元/平方米/月（建筑面积）。之后，原告通过以上门书面征求意见的形式，向该小区全体业主征求调整物业服务费的意见。2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将案涉小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。该判决书并对案涉小区《前期物业服务合同》是否成立并生效，上调物业服务费至1.7元/平方米/月的是否合法的问题进行了评述，并经重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终5664号民事判决书予以维持。

一审法院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。对于被告所述原告不具备物业服务资质从而合同无效的抗辩意见，(2017)渝0108民初9814号案件已对该问题进行了评述，本案不再赘述。

虽然原告曾发布告示宣布停止对被告提供物业服务，但原告作为该小区的物业服务企业，仍继续为小区提供了物业服务至今，并未实际针对被告而停止物业服务，被告亦未举示充分的证据证明原告已停止对其提供物业服务，故对被告据此提出的拒缴理由不予采纳。同时，被告辩称的理由及举示的证据亦不能证明原告提供的物业服务存在重大的服务瑕疵以及原告存在根本违约的行为，故对被告提出的拒交理由不予采纳。物业服务是长期、持续性，不可避免存在服务瑕疵，作为物业服务合同的相对方，原告应虚心倾听业主的意见，不断提高及完善服务质量，以尽量达到业主的期望。被告作为业主，也有按时缴纳物业服务费用的义务。原、被告双方应共同努力营造和谐的居住环境。

对于被告辩称原告物业服务费涨价违法。经查实，2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将案涉小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。一审法院认为，表决同意涨价的业主户数已超过小区总户数的一半，其专有部分面积亦超过小区总建筑的一半。其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，原告采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，并不违反《中华人民共和国物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。因此，应当视为小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米。被告作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向原告缴纳物业服务费等相关费用。对于被告要求确认原告对小区物业服务费上调行为无效的反诉请求，系另一法律关系，且已经(2017)渝0108民初9814号案件对物业服务费上调行为进行了认定，该判决已经生效，故对其反诉申请不予受理。

对于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案原告分别于2015年12月25日、2017年12月31日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，该催收行为引起了诉讼时效的中断。至原告于2019年5月10日递交民事起诉状，原告请求的2015年12月31日前的物业服务费并未过诉讼时效期间，故对被告的该项抗辩意见不予采信。

综上，关于物业服务费。被告应向原告缴纳拖欠的从2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为12397.08元（121.54平方米×1.7元/每平方米×60个月）。

关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，酌情决定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起计算至付清时为止。

庭审中，被告提交《责命原告举示物业服务合同原件申请书》，以令原告完成举证责任。一审法院认为，原被告双方建立的是物业服务法律关系，原告的义务是提供物业服务，被告的义务是按期缴纳物业服务费。原告提供了物业服务，有权利要求被告缴纳物业服务费。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，“无法与原件核对的复制件不能单独作为认定案件事实的依据”。但如果与其他证据形成证据锁链，即使复印件，也应作为证据予以采信。本案中，原告为小区提供了前期物业服务，被告也在缴纳物业服务费，故物业服务合同是否为原件并不影响物业服务法律事实的认定，故对原告的申请不予支持。

庭审中，被告提交《责令原告提交征询选票统计人员房产信息申请书》、《笔迹鉴定申请书》，该两份申请认为调价过程存在疑点。一审法院认为，物业服务费调价流程及经过已经在(2017)渝0108民初9814号案件审理查明，并且该判决书已经生效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十三条规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无需举证”。既然已经认定，现被告申请重新鉴定已无必要，故对该两份申请不予支持。

一审依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定，判决：

“一、限被告覃雪莲于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费12397.08元；并支付违约金（违约金以各当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起按照人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由被告覃雪莲承担（此款由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告覃雪莲于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）。”

覃雪莲在二审中举示了以下证据：2017年11月21日庭审笔录，拟证明商社物业对于覃邦泽提出异议的118票表示庭后核实，但至今无法核实；《档案调取申请书》，拟证明商社物业对业主签字严重造假；《特别授权委托书》、《关于笔迹鉴定情况说明》，拟证明小区业主共同委托覃邦泽申请笔迹鉴定；重庆法正司法鉴定所渝法正[2020]文痕鉴字第259号《文书鉴定意见书》、商社物业不申请重新鉴定的《情况说明》，拟证明鉴定结果表明9份《调整物业费收费标准意见征询单》上“同意”二字为同一人书写，商社物业在所谓“涨价征求意见”中大量造假，商社物业在另案中对该鉴定结论并未申请重新鉴定，故应当确定该鉴定结果的效力。

商社物业质证后认为，笔迹鉴定是本案案外人覃邦泽自行委托，鉴定材料为复印件，不认可其鉴定结论，不能作为本案依据。

本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。

本院认为，关于商社物业与中天物业签订的《前期物业服务合同》的效力问题，因该合同为前期物业服务合同，合同届满时间为2007年7月20日。前期物业服务合同到期后，商社物业仍在小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系，故商社物业与小区全体业主的权利义务仍参照原前期物业服务合同的约定，直至小区新的物业服务合同产生，故在本案商社物业是否出示《前期物业服务合同》原件并不能否定其至今在小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系的事实。

关于商社物业从2014年起上调物业服务费收费标准的程序是否合法的问题，本院（2018）渝05民终5664号民事判决已经对此作出了认定处理，认定商社物业的涨价行为合法。前述案件是小区另一业主与商社物业的物业服务合同纠纷，其提出的主张具有共益的性质，而本院针对该问题作出的判决对全体业主有效，小区其他业主知晓后对此有不同意见的，可以依据法律规定行使撤销权，撤销该份判决。因此，本案对涨价问题不再审理，否则每个业主提出该项抗辩，人民法院均要对此进行审理，不仅浪费资源，也不符合法理。小区全体业主可以依照法律、法规规定共同决定是否续聘物业服务企业，并决定物业服务收费标准，2007年的前期物业服务合同与2004年前期物业服务合同的主要内容一致，亦与2014年的物业服务收费标准上调无关联性。

覃雪莲在二审中举示的证据，不能否定本院（2018）渝05民终5664号民事判决对商社物业涨价行为的认定，本院不予采信。

商社物业针对覃雪莲欠付的物业服务费，一直持续进行了催收，未放弃权利，其本案中提出的诉讼请求未超过诉讼时效。

综上所述，覃雪莲的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费189元，由上诉人覃雪莲负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　胡智勇

审 判 员　秦　敏

审 判 员　周　舟

二〇二一年三月八日

（院印）

法官助理　陈　莹

书 记 员　余文韬