吴春林重庆创大地产集团有限公司与美美公司越高公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：吴春林，女，汉族，1985年3月17日出生，住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人：杜婵娟，重庆渝津律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：重庆创大地产集团有限公司，住所地重庆市渝中区公园路19号6楼，统一社会信用代码915001037717815464。

法定代表人：冷祯军，职务总经理。

委托诉讼代理人：陈俊屹，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆越高房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处翠溪路133附5号，统一社会信用代码91500108750062702J。

法定代表人：李德萍，职务经理。

委托诉讼代理人：陈俊屹，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆中奥实业有限公司，住所地重庆市渝北区两路胜利路91号，统一社会信用代码91500112450529139G。

法定代表人：杜永平，职务总经理。

被上诉人（原审被告）：重庆美美置业有限公司，住所地重庆市江津区几江滨江路中35幢7-2号，统一社会信用代码915001167907234050。

法定代表人：邱均书，职务董事长。

上诉人吴春林、重庆创大地产集团有限公司（以下简称：创大地产公司）与被上诉人重庆越高房地产开发有限公司（以下简称：越高房产公司）、重庆中奥实业有限公司（以下简称：中奥实业公司）、重庆美美置业有限公司（以下简称：美美置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2020)渝0116民初11969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

吴春林上诉请求，撤销一审判决第二项，依法改判四被上诉人向上诉人支付资金占用损失（从2011年8月11日至2019年8月19日，以1200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至付清时止，以1200000元为基数，按全国银行间公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：上诉人于2011年8月11日将120万元支付给四被上诉人后，四被上诉人一直在使用该120万元资金，上诉人的损失就是被上诉人的获利，被上诉人应当将其不应当所得的获利退还出来弥补上诉人的损失，所以不应当存在分担损失的问题。被上诉人应当将全部资金占用损失支付给上诉人。

创大地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：首先，原审法院认定事实不清。关于损失的确定，原审法院仅认定了被上诉人的资金占用损失，对于被上诉人客观上多年占用房屋的使用收益未做查明和认定，导致认定损失金额错误。其次，原审法院适用法律错误。被上诉人在签订买卖合同时明知案涉房屋的现状，故上诉人对于合同无效不存在过错，原审法院认定双方各承担50%的责任系适用法律错误。

越高房产公司答辩称，同意创大地产公司意见。

中奥实业公司、美美置业公司未到庭，亦未答辩。

吴春林向一审法院提出诉讼请求：1.创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司共同退还吴春林购房款1200000元整；2.创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司共同赔偿吴春林装修损失238000元；3.创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司共同向吴春林支付资金占用损失（从2011年8月11日至2019年8月19日，以1200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至付清时止，以1200000元为基数，按全国银行间公布的贷款市场报价利率计算）。诉讼过程中，吴春林撤回了第二项诉讼请求。

一审法院经审理查明，2007年10月25日，重庆恒顿云鼎地产发展有限公司（于2015年7月2日更名为重庆创大地产集团有限公司）、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司签订了《关于江津滨江东段C2-1-1地块“锦江半岛”联合建设协议》及《关于江津滨江东段C2-1-1地块“锦江半岛”公共部分设施联合建设协议》，约定由四公司合作建设C2-1-1地块“锦江半岛”1至5号楼，自行承担资金，统一规划，共同报建，共同承担后续费用。吴春林系案涉房屋所在小区物业管理公司的负责人。2011年7月29日，前述公司共同作为甲方与吴春林（乙方）签订了《买卖合同》，约定由吴春林购买位于江津区几江镇滨江大道X号锦江半岛X、X号楼之间的房屋（物理层为X层，名义层为负X层），房屋价款为1250000元，其中载明：......甲方负责办理房屋产权（如甲方办不了产权，乙方自行负责，但乙方具有同主楼年限相同的使用权）......签订合同后10日内，乙方支付120万元给甲方，办理产权证后付清余款......。合同签订后，吴春林于2011年8月11日通过其父吴朝银帐户向中奥实业公司账户转账1200000元作为案涉房屋购房款。重庆恒顿云鼎地产发展有限公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司共同向吴春林出具收条一份，其中载明：今收到吴春林用于购买江津区几江镇滨江大道18号锦江半岛2、3号楼之间的房屋（物理层为1层，名义层为负2层）的房款1200000元。面积约500平方米，单价为2500元/m2。特此收据。该房款支付后，案涉房屋即进行了交付。后因案涉小区业主主张权利，吴春林未能实际使用所购房屋，该房屋处于空置和无人管理状态。

2019年11月4日，重庆市江津区鼎山街道滨江社区锦江半岛小区业主委员会以案涉房屋系物管用房为由，向一审法院提起诉讼，请求确认案涉合同无效。一审法院于2020年4月13日作出（2019）渝0116民初13851号民事判决书，以原、被告之间签订的《买卖合同》系恶意串通，严重损害案涉房屋所在小区全体业主合法权益为由，判决该合同无效。后中奥实业公司、创大地产公司因不服该判决向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2020年8月12日作出（2020）渝05民终3642号民事判决书维持原判。

一审法院认为，重庆恒顿云鼎地产发展有限公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司与吴春林关于江津区几江镇滨江大道18号锦江半岛2、3号楼之间的房屋（物理层为1层，名义层为负2层）所签订的《买卖合同》已经人民法院生效判决确认为无效，一审法院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一、关于返还问题。创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司收取吴春林房款1200000元属实，现双方合同被确认无效，创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司对该款依法应承担返还责任。对于涉案房屋的返还问题，生效判决中已载明所有权系锦江半岛全体业主共有，故吴春林没有向创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司返还涉案房屋的必要。

二、关于吴春林、创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司的过错及责任承担问题。造成吴春林、创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司之间所签订的《买卖合同》无效的原因已经生效判决确认系双方恶意串通，损害小区全体业主合法权益所致，故双方对此均存在过错。吴春林系案涉房屋所在小区物业管理公司的负责人，创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司系涉案房屋的开发企业，双方对所购房屋性质为物管用房均为明知，故双方在过错程度上相当，一审法院确定双方对损失分别承担50%的责任。

三、关于损失的确定。吴春林向创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司支付了购房款1200000元后，对该款即无法再行使占有使用的权利，在客观上确实存在损失。对于该损失的确定，一审法院酌情确定从2011年8月11日至2019年8月19日，以1200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至返还时止，以1200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

四、责任的承担主体。重庆恒顿云鼎地产发展有限公司更名为重庆创大地产集团有限公司后，其权利义务由后者承受。创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司共同作为卖方与吴春林签订《买卖合同》，共同为合同的相对方，同时创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司也共同向吴春林出具了相应收条，故因该合同而产生的责任应由创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司共同承担。

综上所述，吴春林要求创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司返还房款、赔偿损失请求合法，一审法院对其合理请求予以支持，对其过高请求予以驳回。创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司关于买卖双方均存在过错的辩称理由成立，一审法院予以采信；其余辩称内容于法无据，一审法院不予采信。美美置业公司未经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩权利。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、重庆创大地产集团有限公司、重庆中奥实业有限公司、重庆越高房地产开发有限公司、重庆美美置业有限公司于本判决生效后五日内返还吴春林房款1200000元；二、重庆创大地产集团有限公司、重庆中奥实业有限公司、重庆越高房地产开发有限公司、重庆美美置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿吴春林支付资金占用损失（从2011年8月11日起至2019年8月19日止，以1200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的50%计算；从2019年8月20日起至付清时止，以1200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）；三、驳回吴春林的其他诉讼请求。一审案件受理费23184元，减半收取11592元，财产保全申请费5000元，共计16592元，由吴春林负担1896元，重庆创大地产集团有限公司、重庆中奥实业有限公司、重庆越高房地产开发有限公司、重庆美美置业有限公司共同负担14696元（均限于本判决生效后七日内向一审法院缴纳）。

二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。

二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：创大地产公司、越高房产公司、中奥实业公司、美美置业公司应否退还吴春林购房款及赔偿吴春林资金占用损失。对上述争议焦点，本院评析如下：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实均发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，重庆恒顿云鼎地产发展有限公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司与吴春林签订的《买卖合同》已经被人民法院生效判决确认为无效合同。根据上述法律规定，《买卖合同》被确认无效后，合同相对方基于该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因生效判决已载明涉案标的所有权系锦江半岛全体业主共有，且涉案标的吴春林也未管理和使用，故吴春林没有向创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司返还涉案房屋的必要，但创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司应退还吴春林已支付的购房款。因《买卖合同》无效的原因已经生效判决确认系双方恶意串通，损害小区全体业主合法权益所致，故双方当事人对合同无效均存在过错。对过错程度而言，吴春林系案涉房屋所在小区物业管理公司的负责人，创大地产公司、中奥实业公司、越高房产公司、美美置业公司系涉案房屋的开发企业，双方对所购房屋性质为物管用房均为明知，故一审法院认定双方过错程度上相当，确定双方对损失分别承担50%的责任并无不当。吴春林、创大地产公司认为一审法院对损失的分担存在错误的上诉理由均不成立，本院不予采纳。创大地产公司认为一审法院未对吴春林客观上占用房屋的收益未做查明和认定，但根据一审审理中查明的事实，案涉房屋交付后因案涉小区业主主张权利，吴春林未能实际使用所购房屋，该房屋一直处于空置和无人管理状态，吴春林并未获取收益。故创大地产公司的该上诉理由亦不成立，本院不予采纳。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23184元，由上诉人重庆创大地产集团有限公司负担11592元，由吴春林负担11592元。

本判决为终审判决。

审 判 长　邓方彬

审 判 员　肖　飞

审 判 员　江信红

二〇二一年三月十八日

法官助理　李　婷

书 记 员　肖　姗