田维书与何德知李诚等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：田维书，女，1970年7月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人：何焕开，重庆渝津律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘小燕，重庆渝津律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李英，女，1969年12月2日出生，汉族，住重庆市江津区。

被上诉人（原审原告）：李诚，男，1972年8月1日出生，汉族，住重庆市江津区。

被上诉人（原审原告）：何德知（又名何德芝），女，1952年1月4日出生，汉族，住重庆市江津区。

上诉人田维书因与被上诉人李英、李诚、何德知房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2020）渝0116民初10547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田维书及其委托诉讼代理人刘小燕到庭参加诉讼，被上诉人李英、李诚、何德知经本院传票传唤未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。

田维书上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，明显不公。1.上诉人按约履行支付租金支付义务，不存在违约行为。上诉人一直积极主动向被上诉人履行义务，因被上诉人的态度致上诉人迟延了一天履行义务。上诉人支付租金在合理期限内，不应承担违约责任。2.即使认定上诉人违约，因上诉人仅迟延一天支付租金，且未造成被上诉人损失，故一审确定5000元违约金过高。

李英、李诚、何德知未作答辩。

李英、李诚、何德知向一审法院起诉请求：1.被告立即搬出位于重庆市江津区鼎山街道办事处艾坪社区一组的租赁房屋和院坝；2.被告向原告支付违约金10000元；3.由被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2008年，被告何德知经批准在重庆市江津区鼎山街道艾坪社区居民委员会建有房屋一幢，规划建筑面积150平方米，至今未办理权属证书。

2014年原被告就上述房屋及院坝建立了房屋租赁关系，双方并签订了书面的租赁合同。合同期满后，原告李英与被告田维书于2019年12月31日签订《房屋院坝续租合同》，合同首部列明双方当事人处，甲方为李诚、李英，乙方为田维书。合同落款，甲方处仅有原告李英签名。合同约定：乙方继续租赁甲方房屋、院坝经营餐饮，续租期约定5年，从2020年1月1日至2025年12月31日；年租金90000元，其中应付李诚租金为伍万元正/年，应付李英租金为肆万元正/年；租金半年一付，本着先支付后使用，乙方应该在每半年到期的最后一个月提前支付下半年租金；押金及违约金同为10000元；乙方必须按时支付租金，否则视为乙方违约，甲方有权无条件收回出租房屋及院坝，并追究乙方违约责任。除上述内容外，合同还就其他相关事项进行了约定。在合同履行过程中，被告支付了上半年的租金，2020年7月1日至同年12月31日的租金，原被告达成协议在2020年7月30日前支付。2020年7月29日，被告通过微信向原告李英转款20000元，原告李英未收款。同月31日9时41分，被告通过银行向原告李诚转款20000元，同日7时52分，被告通过微信向原告李诚转款5000元。被告通过微信向李诚所转5000元，原告李诚未收款。当日，被告在支付上述款项后，收到原告送达的《解除合同通知书》，载明：“田维书：我们于2019年12月31日签订的房屋、院坝续租合同，合同约定每年租金90000元，每半年45000元。合同第三条约定：半年一付，本着先支付后使用，乙方应在半年到期的最后一个月提前支付2020年下半年的租金。你应当在2020年5月30日支付2020年下半年租金45000元，现已逾期，经我电话、微信通知你仍未履行支付义务，你已经违约!现通知你至通知收到之日起，解除房屋院坝续租合同，因你违约由你赔偿我相应的损失。特此通知。”该通知书落款，仅有李英在“通知人：”处签名。

一审庭审中：1、原被告确认，原告李英与被告签订《房屋院坝续租合同》的行为代表三原告；2、原告李诚、何德知确认，李英在《解除合同通知书》上签名的行为，代表二人；3、被告称，其只收到了李英的解除合同通知，未收到原告李诚和何德知的解除合同通知。

以上事实，双方当事人均无异议，予以确认。

一审法院认为，三原告与被告田维书签订的《房屋院坝续租合同》合法有效。合同签订后，被告继续使用案涉房屋和院坝，并支付了2020年上半年的租金。2020年7月1日至同年12月31日的租金，原被告通过微信达成协议，在2020年7月30日前支付。此协议是双方对合同约定的2020年下半年租金支付期限的变更。而被告在7月30日前仅支付了部分租金20000元，于同年7月31日支付的租金25000元已超过了协议约定的期限。

2020年7月31日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，虽然合同法第九十六条规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除，但原告向被告送达的《解除合同通知书》，不能达到解除合同的效力。因原告发出的解除通知所载明的解除合同的理由，是被告未于2020年5月30日前支付下半年租金，按合同约定，下半年租金的支付时间为“每半年到期的最后一个月”，即每年的6月30日前；根据查明的事实，本年度下半年租金，原被告重新达成了于2020年7月30日前支付的协议，原告在5月30日前未支付租金，并未违反合同约定，因此原告发出的《解除合同通知书》所载明的解除合同的理由不能成立。另外，原告仅迟延支付部分租金一天，由此解除合同对被告有失公平。

综上，原告诉请被告从案涉房屋及院坝搬离的诉讼请求，不予支持。

对原告请求被告支付的违约金。原告解除合同的理由虽不符合合同约定，但被告迟延支付部分租金，违反了双方的约定，应承担相应的违约责任，故原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。其金额，由于原告未提供被告迟延支付租金给原告造成的损失证据，根据被告迟延支付租金的金额和时间，合同约定的违约金10000元过高，酌情调整为5000元。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条的规定，判决如下：“一、被告田维书在本判决生效之日起十日内支付原告李英、李诚、何德知违约金5000元；二、驳回原告李英、李诚、何德知的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告田维书负担。此款原告已预交，被告在履行上述款项时直付原告。”

本院二审审理期间，当事人未提交新的证据。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对双方具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉续租合同，双方已明确约定先付租金后使用，上诉人本应按合同约定在2020年6月30日前支付下半年租金，但从双方聊天记录看，双方对延付租金一事进行过多次协商，最后确定上诉人必须在2020年7月30日前支付下半年全部租金。上诉人虽在2020年7月30日向被上诉人支付20000元租金，并于同年7月31日支付余下25000元租金，但并未按约于2020年7月30日前全部支付租金，上诉人已构成违约。上诉人迟延支付余款25000元的时间虽仅比约定晚一天，但该迟延履行是在双方多次协商，出租人多次让与期限利益并明确确定最迟履行期限且要求全款履行情况下的迟延。该迟延履行行为虽未造成出租人多大损失，但足见上诉人在履约时的不诚信。一审酌情确定上诉人承担5000元违约金，符合我国合同法及其司法解释的规定，应予维持。

综上所述，田维书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人田维书负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　倪洪杰

审 判 员　夏兴芸

审 判 员　芦明玉

二〇二一年三月四日

法官助理　万前程

书 记 员　黄献丽