重庆帝恩达环保科技有限公司与重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：重庆帝恩达环保科技有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街**附**平街**，统一社会信用代码91500103320414421N。

法定代表人：顾婷，总经理。

委托诉讼代理人：邹波，重庆海力律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司，住所，住所地重庆市江**观音桥步行街****第**社会信用代码91500000621985148F。

法定代表人：乔红兵，总经理。

委托诉讼代理人：陈鹏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

上诉人重庆帝恩达环保科技有限公司（以下简称帝恩达公司）与被上诉人重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称商社公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初26115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

帝恩达公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判商社公司向帝恩达公司支付截止2020年1月16日拖欠的设备租赁使用费229552元，一、二审诉讼费由商社公司承担。事实和理由：帝恩达公司2019年6月12日向商社公司发出的《关于设备设施租赁事宜的函》从形式到内容均无解除双方《设备租赁合同》的意思表示，之后也未与商社公司就解除合同达成过合意。商社公司还于2019年7月1日阻止帝恩达公司拆除设备，是以实际行动表示要继续履行《设备租赁合同》，一审认定双方协商一致解除合同与事实不符，适用法律错误。一审在错误认定双方协商一致解除合同的前提下，又错误的将关于租赁设备的拆除和占有使用的举证责任分配给帝恩达公司，认定事实不清，商社公司一直占有使用租赁物，应当支付租赁使用费。帝恩达公司申请二审法院对于商社公司占有使用帝恩达公司设备的事实进行调查取证，并对相关证据进行证据保全。

商社公司辩称，帝恩达公司在本案中主张的租赁使用费性质为租金，本案案由也系租赁合同纠纷，一审只针对双方租赁合同履行中租金是否支付以及是否应当支付进行审理正确。2019年7月1日双方租赁合同解除后，即使商社公司仍然使用案涉标的物，法律关系也属于侵权纠纷，帝恩达公司应当按照占有使用费主张权利。商社公司2018年底根据双方合同约定，在达到合同解除条件的情况下向帝恩达公司通知解除合同是有效的，即使认定该“通知解除”只是要约，帝恩达公司回函表示将于2019年7月1日拆除设备也构成承诺，双方达成了解除合同的合意。此外，房屋产权人重庆新祥基实业有限公司以自己的名义将案涉标的物于2019年4月1日起出租给商社公司，并收取了2019年4月1日至6月30日的租金，之后新祥基公司拆除了本案标的物，应当追加其为本案第三人，本案二审不宜直接改判。

帝恩达公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2018年7月2日签订的《设备租赁合同》有效；2.被告支付原告截止2020年1月16日拖欠的设备租赁使用费229552元；3.本案诉讼费由被告负担。

一审法院认定事实：2018年7月2日，帝恩达公司与商社公司签订《设备租赁合同》，约定帝恩达公司将其合法拥有的设施设备租赁给商社公司以方便其开办超市，该批设备由商社公司在位于重庆市南岸区南山街道崇文路8号1层附5号场地内及外墙使用。设备租赁使用费以2115.17平方米为计价面积，租赁期限自2018年4月23日至2025年4月22日；又约定，租赁费用在租赁期内第一年为每月11.2元/平方米、第二年为每月11.4元/平方米、第三年为每月11.6元/平方米、第四年为每月11.8元/平方米、第五年为每月12.0元/平方米、第六年为每月12.2元/平方米、第七年为每月12.4元/平方米。设备租赁使用费按季度交付，商社公司自开始计算设备租赁使用费之日起在每季度首月前20日内以转账方式向帝恩达公司指定账户支付当季度租赁使用费。若未按时支付，每逾期一日帝恩达公司按应付设备租赁费总额的1‰缴纳滞纳金；再约定，本合同期限内，除不可抗力外双方均不能以任何其它人为的、行政的决定为由要求解除合同。否则，双方应按合同承担相应的违约责任。如因商社公司原因连续三个月未足额交纳租金及滞纳金，帝恩达公司有权单方决定是否解除合同并且除追收租金及滞纳金外还应另付6个月租金的违约金；还约定，若商社公司承租南岸区黄桷垭镇崇文路8号1层附5号的李达凤、赵邦烈租赁合同在租赁期间解除，则本合同相应自动解除。

2018年8月28日，重庆市第五中级人民法院委托重庆市天力拍卖有限公司对李达凤所有的位于重庆市南岸区南岸街道崇文路8号1层附5号进行司法拍卖，并在拍卖公告中明确注明拍卖物不包含空调设备及附属管件等。2018年11月26日，重庆新祥基实业有限公司通过竞拍取得上述房屋所有权。随后，重庆新祥基实业有限公司向帝恩达公司发出《关于限期拆除新世纪超市内设施设备函》。2018年12月19日，帝恩达公司同时致函商社公司和重庆新祥基实业有限公司，告知对方在设备租赁合同未经协商或法定解除时应当继续履行。在商社公司和重庆新祥基实业有限公司未明确不再签订新的租赁合同或者租赁关系的情况下，不应要求帝恩达公司拆除设施设备。2018年12月26日，商社公司和重庆新祥基实业有限公司分别致函帝恩达公司，继续提出拆除相关设备以及暂停交纳设备使用费的意见。

2019年3月27日，商社公司与重庆新祥基实业有限公司签订《经营场地租赁合同》，约定将位于南岸区南山街道崇文路8号1层附5号租赁给商社公司开办超市，计租面积为2115.17平方米；另约定，租赁物业的结构、配电系统、空调系统、给排水、消防通风系统及共用柴油发电机等租赁物业附属条件以现状为准，可确保商社公司正常使用。租赁期限为10年，从2019年4月1日起至2029年3月31日止。租金包括设施设备使用费为每平方米每月41元，自2019年4月1日后的租金从第二年开始每年在前一年基础上递增5%。此外，双方还共同确认从重庆新祥基实业有限公司于2018年11月26取得房屋产权证至2019年3月31日的租金按照每月22.43元/平方米计算（该费用不包含设施设备使用费），于收到增值税专用发票后五个工作日内一次性支付给重庆新祥基实业有限公司。2019年4月12日，商社公司设立的黄桷垭店再次致函帝恩达公司告知双方签订的《设备租赁合同》已自然解除，并要求对方在2019年4月末拆除相关租赁设备。2019年6月12日，帝恩达公司告知商社公司其将应重庆新祥基实业有限公司要求于2019年7月1日对租赁设施设备进行拆除，拆除前允许商社公司继续使用但应按合同支付租金，同时在拆除时予以配合。2019年7月1日，帝恩达公司至现场时发现室外空调已被拆除，遂向重庆市公安局南岸区分局报警。

另查明，商社公司向帝恩达公司支付租金至2019年3月31日。

一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原、被告订立的设备租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然在合同履行过程中，房屋的所有权发生变动，但原、被告之间关于设备租赁的合同关系仍然有效，被告或者重庆新祥基实业有限公司均不能以此排除合同的法律约束力。被告与重庆新祥基实业有限公司就场地租赁签订的合同，也只是原租赁关系延续过程中对出租主体的变更，原、被告关于合同解除的条件并不成就。被告应当按照合同约定支付原告2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金＝11.4元/平方米·月×2115.17平方米×3个月＝72338.81元；2019年7月1日以后的租金，因原告于2019年6月12日的函件中已经通知被告其将于2019年7月1日对租赁设备进行拆除，应当视为双方经协商一致解除合同。现原告并无证据证明租赁设备系被告拆除并占有使用，故对合同解除后原告提出的租金主张不予支持。至于被告辩称其已将2019年4月1日之后的租金支付给重庆新祥基实业有限公司，一审法院对此认为，从重庆新祥基实业有限公司竞拍取得涉案房屋所有权的公告上可知，诉争租赁设备并不包含在拍卖范围之内。另从重庆新祥基实业有限公司和被告多次向原告发出的拆除租赁设备函件中，亦可知其对于诉争租赁设备属于原告所有明确知晓，二人在签订场地租赁合同时将原告所有的设备包含在内显然有违诚实信用原则，故对其抗辩理由未予采纳。

一审依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、确认原、被告于2018年7月2日签订的《设备租赁合同》有效；二、被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆帝恩达环保科技有限公司2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金72338.81元；三、驳回原告重庆帝恩达环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2372元（原告已预交），由原告负担1568元，被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司负担804元，限被告于本判决生效之日起十日内将自己负担部分诉讼费径行支付原告。”

经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。

本院认为，根据本案已查明的案件事实，案涉设备系依附于重庆市南岸区南山街道崇文路8号1层附5号场地由商社公司一并承租使用，商社公司在与帝恩达公司签订的《设备租赁合同》中约定如房屋租赁合同在租赁期间解除，则案涉《设备租赁合同》自动解除。重庆市南岸区南山街道崇文路8号1层附5号场地被拍卖，产权人变更为重庆新祥基实业有限公司后，该公司及商社公司随即先后函告帝恩达公司要求其拆除案涉设施设备，2019年3月27日，商社公司与重庆新祥基实业有限公司就重庆市南岸区南山街道崇文路8号1层附5号场地签订《经营场地租赁合同》后，商社公司再次函告帝恩达公司主张双方签订的《设备租赁合同》已解除。在此情况下，一审判决将帝恩达公司2019年6月12日通知商社公司其将于2019年7月1日拆除租赁设备视为双方就解除合同达成一致并无不当，一审判决商社公司向帝恩达公司支付租金至2019年6月30日正确。案涉设备在2019年7月1日时已被部分拆除，而商社公司基于其经营超市的需要，没有拆除案涉设备的理由，再结合重庆新祥基实业有限公司在之前与帝恩达公司交涉中曾称“将自行组织人员拆除”，故本案中不能认定系商社公司拆除了部分租赁设备，对于帝恩达公司所主张的租赁设备返还及2019年7月1日后占有使用费，可能涉及其他主体，帝恩达公司应当另案主张权利。

综上所述，帝恩达公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4744元，由上诉人重庆帝恩达环保科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　舟

审 判 员　　陈　华

审 判 员　　段晓玲

二〇二一年三月十一日

（院印）

法官助理　　陈　莹

书 记 员　　余文韬