易元全与淘酒人(重庆)国际贸易有限公司重庆好友汇物流有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：易元全，男，汉族，1972年2月5日出生，住湖北省建始县长梁乡铜锣村。

委托诉讼代理人：张庆华，重庆捷讯律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆好友汇物流有限公司，住所地重庆市南岸区铜元局战备码头**管理用房****（2-68），统一社会信用代码91500112304825001W。

法定代表人：杨婧，执行董事。

委托诉讼代理人：江刚龙，男，汉族，系该公司员工，1963年6月23日出生，住重庆市丰都县三合镇平都大道东段。

被上诉人（原审被告）：重庆市卡隆文化传播有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道金山路****12-6。

法定代表人：易元全。

被上诉人（原审被告）：淘酒人（重庆）国际贸易有限公司，，住所地重庆市南岸区铜元局战备码头**管理用房****（2-53）

法定代表人：易元全。

上诉人易元全因与被上诉人重庆好友汇物流有限公司（以下简称好友汇公司）、重庆市卡隆文化传播有限公司（以下简称卡隆文化公司）、淘酒人(重庆)国际贸易有限公司（以下简称淘酒人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初26010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人易元全的委托诉讼代理人张庆华、被上诉人好友汇公司的委托诉讼代理人江刚龙到庭参加诉讼，被上诉人卡隆文化公司、淘酒人公司经传票传唤未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

易元全上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审案件受理费由对方负担。主要理由：1、本案案涉房屋系军队房地产，其所有权归中央军委，其行使权利的代表为中国人民解放军总后勤部，好友汇公司未获中央军委或总后勤部授权，其作为原告的主体不适格；2、易元全与好友汇公司签订的《合作协议书》应属无效。其一，铜元局码头系战备码头，关系国家安全，案涉房屋依据相关法律规定不得用于非军事目的；其二，重庆市车渡管理站无案涉房屋的权属证书，亦无该房屋的建设规划许可证或临时建筑批准手续；其三，好友汇公司未经重庆市车渡管理站的书面同意而进行转租。3、《合作协议书》的性质不应被认定为租赁合同。高波或好友汇公司与易元全之间为合伙关系，而非租赁关系。4、若认定《合作协议书》为房屋租赁合同，租金应由卡隆公司和淘酒人公司共同承担。易元全签订《合同协议书》时为卡隆公司法定代表人，易元全向好友汇公司的法定代表人杨婧支付费用行为属于职务行为，而淘酒人公司成立后即在重庆市南岸区铜元局战备码头租赁地从事经营活动，应当承担相应租金等费用。5、一审判决确定的支付金额有误。卡隆公司不能营业均系不可抗力造成，故还需扣除洪水浸泡及恢复营业前的租金。

好友汇公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。铜元局战备码头属于重庆市车渡管理站所有，系国有资产，非军产。

好友汇公司向一审法院起诉请求：“1、确认好友汇公司与易元全之间的合作协议已于2019年6月12日解除；2、判决三被告立即向好友汇公司返还租赁房屋（即重庆市南岸区铜元局战备码头三期管理用房一幢一楼左侧第一间）；3、判决三被告连带向好友汇公司支付欠付的房屋租金及水电费直至返还房屋时止（暂从2019年1月1日计算至2019年10月31日欠付的租金为110000元，水电费3462元，共计113462元）；4、判决易元全向好友汇公司支付违约金26400元（年租金132000×20%=26400元）；5、本案全部诉讼费用由三被告的承担。”

一审法院认定事实：2015年12月28日，高波作为甲方与易元全作为乙方签订《合作协议书》，约定：第一条合作方式，由甲方提供房屋，乙方负责投资自主经营，乙方可使用房屋面积为300平方米，包含室外面积100平方米，盈亏自负，甲方每季度固定分红为33000元，按甲方原始合同的租赁时间为准。每季度分红时间提前半个月，房屋使用的时间期限以甲方和业主方所签订的合同期限为准。注：乙方需向甲方缴纳保证金10000元，双方合作期满乙方需返还保证金10000元。第二条，合作地点，重庆市南岸区铜元局码头。第四条，合作期限，2016年元月1日起至2020年12月31日止，暂定为5年。第五条，乙方经营项目创业咖啡、茶座、红酒公司。第六条，甲方权利义务，甲方提供合法房屋、水、强电、弱电和物业管理，乙方自主安装接线，自付费用；乙方违法经营被相关部门处罚甲方有权收回房屋；双方因不可抗拒因素，或非双方所能控制或所能预见事件的发生，包括自然灾害、战争、政府行为、社会骚乱等情况而不能履行其业务，本协议的履行可以终止；乙方未经甲方同意不得转租；对甲方客户及员工给予优惠；甲方应给予乙方提供自合同生效期三个月的装修免租金期。第七条，乙方权利义务，乙方自主合法经营自负亏盈，甲方不得随意干涉；乙方使用的水、电等费用按照标准缴纳；乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务均由乙方自行承担；乙方不得利用房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动；乙方使用甲方提供房屋，须认真守法经商，要遵守消防、防火安全，社会治安、环境保护及所涉及的一切法律程序，经营期间出现一切问题由乙方承担，甲方不负任何责任。第八条，违约条款，如乙方有在合作期间内拖欠分红；或私自将房屋转租，则甲方有权收回房屋，并且乙方还须向甲方支付年分红的20%为违约金。甲方如果在合作协议期限内违规收回房屋，须向乙方支付年分红的20%为违约金以及乙方经营和房屋装修和硬件方面投入的经济损失。第九条合同的变更和解除，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：未按约定期限交付分红，超过15天以上的；在合同期内，未经甲方书面任何或同意，擅自转租或转让承租房屋的；从事非法经营及违法犯罪活动的。等其他内容。

上述《合作协议书》签订时，高波系好友汇公司的法定代表人，后好友汇公司的法定代表人由高波变更为杨婧。

2019年6月10日，重庆歌乐律师事务所受好友汇公司委托向易元全出具律师函，以易元全作为承租人长期拖欠固定分红（即房屋租金）构成根本违约为由函告：1、好友汇公司依法单方解除与易元全的《合作协议书》；2、易元全在收函后5日内搬离好友汇公司的房屋；3、好友汇公司应在收函后5日付清截至2019年5月31日欠付的全部租金及电费共计60000元，其中房屋租金55000元（2019年1月1日至2019年5月31日）、电费5000元。上述律师函通过全球邮政特快专递邮寄给易元全，于2019年6月12日签收。

2019年6月26日，重庆市车渡管理站出具通知书，内容为：尊敬的各位商户：你们好！重庆市车渡管理站（出租方）与好友汇公司（承租方）建立租赁关系后，好友汇公司在未经重庆市车渡管理站同意的情况下，擅自将铜元局战备公路渡口部分管理房进行转租，违反了双方签订的租赁协议第六条第一款之约定。现为切实维护各租赁户的合法权益，请相关租赁户于2019年6月28日17:00时以前，携带身份证、营业执照副本、租赁合同或协议（原件、复印件）至重庆市车渡管理站路政（法规）科，办理登记备案等相关手续。。地址：重庆市南岸区学府大道****

2019年9月26日，易元全向好友汇公司出具《房租付款承诺书》，载明：本人易元全（卡隆文化公司法定代表人），因承租贵司位于重庆市南岸区铜元局码头房屋，共欠付贵司2019年1月1日至2019年7月31日的房租合计77000元、水电费3462元，合计80462元。本人及卡隆文化公司自愿对上述欠款及后期租金的付款计划承诺如下：1、申请贵司临时开通水电时间为2019年9月27日至2019年10月14日，承诺在2019年10月14日前支付房租40000元，水电费3462元，合计43462元。2、余下的37000元房租，分三个季度还清，即2019年11月30日前还款12333元、2020年2月28日前还款12333元、2020年5月31日前还款12334元。3、2019年8月1日之后的租金（每月11000元）及相应水电费，按月及时付清当月的租金及相关费用。4、本人承诺严格遵守付款计划，按时支付款项。

一审庭审中，双方陈述：上述合作协议所涉房屋位于重庆市南岸区铜元局战备码头三期管理用房一幢一楼左侧第一间；2018年12月31日前的租金和水电费已经结清。

一审另查，涉案《铜元局战备公路渡口租赁协议》中甲方（出租方）为重庆市车渡管理站，乙方（承租方）为重庆蓝博士资产管理股份有限公司、严仕川、黄友明，丙方（担保方）为江刚龙，租赁标的物为：南岸区铜元局战备公路渡口引道入口右侧，建筑面积5100平方米（见1号、2号、3号房屋平面图）；南岸区铜元局战备公路渡口码头（其中：引道254米×14米，使用岸线180米、使用水域150米×25米）见附件图和照片。合同期限：2015年6月26日起至2020年12月31日止。第四条租赁用途中约定，渡口管理房：乙方承诺租赁渡口管理房做餐饮、娱乐项目等使用（具体用途以附件中平面图上注明的各楼层的经营用途为准）。码头：不得超出重庆市港航管理局准予为船舶提供码头等设施、在港区内提供货物装卸（散货）。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变上述约定的使用用途。第六条转租中约定，乙方租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将租赁物部分或全部转租给他人。甲方同意乙方转租的，乙方应按规定与受租方订立书面的转租合同。

转租合同内容需要向甲方备案。转租后，甲乙双方之间基于本合同而建立的租赁合同关系并未解除，双方均受其约束。该合同附件包含总平面规划图、重庆市公路局关于车渡战备码头使用岸线的批复、关于重庆市车渡管理站车渡使用水域的批复等。

涉案《铜元局战备公路渡口租赁协议之补充协议》中甲方（出租方）为重庆市车渡管理站，乙方（原承租方、现转租方）为重庆蓝博士资产管理股份有限公司、严仕川、黄友明，丙方（承租方）为好友汇公司，丁方（担保方）为严仕川、黄友明，约定鉴于甲乙丙于2015年6月26日签订了《铜元局战备公路渡口租赁协议》，现乙方自愿退出租赁关系，由丙方承继乙方租赁协议项下所有的权利义务，甲方丙方丁方均同意。

卡隆文化公司于2015年7月28日成立，法定代表人易元全。淘酒人公司于2017年2月27日成立，法定代表人易元全。

一审法院认为，一、关于《合作协议书》性质及效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，从合作协议内容来看，甲方提供房屋给乙方使用，乙方自主经营自负盈亏，并按期向甲方支付固定分红，符合租赁合同的特征。且易元全于2019年9月26日出具的《房租付款承诺书》中亦载明其承租房屋的事实。故，一审法院认定上述合作协议性质为租赁合同。易元全、卡隆文化公司、淘酒人公司主张本案系个人合伙纠纷，与事实不符，不予采纳。上述合作协议甲方为高波，高波签订上述合同时系好友汇公司的法定代表人，高波出庭作证认可上述合作协议并表示涉案房屋出租人为好友汇公司。上述合作协议中所提及的原始合同即前述铜元局战备公路渡口租赁协议及补充协议的承租人为好友汇公司。前述《房租付款承诺书》亦是向好友汇公司出具。一审庭审中，对于此前按上述合作协议已经支付的款项，易元全、卡隆文化公司、淘酒人公司亦陈述，因为杨婧是好友汇公司的法人，所以只支付给杨婧，由杨婧指定收款人收款。综上所述，可以认定高波签订上述合作协议时系履行职务行为，上述合作协议的甲方应为好友汇公司。故对于易元全、卡隆文化公司、淘酒人公司提出的原告主体不适格的抗辩意见，不予采纳。根据前述铜元局战备公路渡口租赁协议、补充协议及合作协议内容，好友汇公司将其承租的部分房屋出租给易元全，双方为转租合同关系，好友汇公司为承租人，易元全为次承租人。涉案房屋出租人为重庆市车渡管理站，其经相关部门批复出租上述租赁协议中所涉租赁物的行为，应为依法行使权利。易元全、卡隆文化公司、淘酒人公司抗辩前述铜元局战备公路渡口租赁协议及补充协议无效，无相应证据予以证实，不予采纳。虽然上述转租合同未取得出租人重庆市车渡管理站的同意，但法律并未对此种情况下的转租合同效力作出明确规定。上述合作协议，并不违反法律行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。易元全、卡隆文化公司、淘酒人公司提出的上述合作协议无效的抗辩意见，无法律依据，不予采纳。

二、关于《合作协议书》的解除问题。根据合作协议第九条的约定，易元全未按约定期限交付分红，超过15天以上的，好友汇公司有权解除合同。易元全未按约定支付自2019年1月1日起算的租金，好友汇公司于2019年6月10日委托重庆歌乐律师事务向易元全出具律师函，函告解除上述《合作协议书》，符合双方上述约定。好友汇公司作出解除合同的意思表示于2019年6月12日到达易元全。好友汇公司主张上述《合作协议书》于2019年6月12日解除，符合法律规定，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述合作协议解除后，易元全应向好友汇公司返还租赁的房屋。故对于好友汇公司主张的要求易元全公司返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。易元全作为承租人应按约定履行支付租金的义务，对于好友汇公司主张的上述合作协议解除前产生的租金59400元（2019年1月1日至2019年6月12日，按每月11000元计算），符合双方约定，予以支持。上述合作协议解除后，易元全未及时返还房屋，应支付实际占有使用期间的费用。好友汇公司主张的此后的租金，实际为占有使用费，一审法院酌情参照上述合作协议标准予以支持。自2019年6月13日至2020年8月10日，按每月11000元计算，金额为153266.67元。易元全占有涉案房屋期间，因发生疫情的实际情况，故酌情扣除3个月的占有使用费33000元。故截止至2020年8月10日应付占有使用费120266.67元。此后的占有使用费按每月11000元为标准计算。一审庭审中，对于好友汇公司主张的水电费3462元、823元，易元全表示无异议，故对于好友汇公司主张上述水电费共计4285元，予以支持。对于好友汇公司主张的违约金26400元，符合上述合作协议的约定，予以支持。

三、关于卡隆文化公司、淘酒人公司责任问题。本案中，好友汇公司以上述合作协议为据主张权利，本案属于租赁合同纠纷，相关责任应按合同关系予以认定。淘酒人公司并非涉案合同相对方，不受上述合作协议约束，亦不负有向好友汇公司返还房屋及支付相应费用的合同义务。故对于好友汇公司要求淘酒人公司承担相应责任的诉讼请求，不予支持。关于卡隆文化公司，其亦不是合作协议的当事人，不负有相应的合同义务。虽然易元全作为卡隆文化公司法定代表人出具《房租付款承诺书》，但并无卡隆文化公司股东会决议，易元全作出负担上述债务的意思表示，已经超出其作为卡隆文化公司法定代表人的职权范围，故上述《房租付款承诺书》对卡隆文化公司不具有约束力。对于好友汇公司要求卡隆文化公司承担相应责任的诉讼请求，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：“一、确认原告重庆好友汇物流有限公司与被告易元全之间2015年12月28日的《合作协议书》于2019年6月12日解除；二、被告易元全于本判决生效之日起三日内向原告重庆好友汇物流有限公司支付2019年1月1日至2019年6月12日期间的租金59400元，并支付水电费4285元、违约金26400元；三、被告易元全于本判决生效之日起三日内向原告重庆好友汇物流有限公司返还位于重庆市南岸区铜元局战备码头三期管理用房一幢一楼左侧第一间房屋，并支付相应的占有使用费（截止至2020年8月10日的占有使用费为120266.67元；从2020年8月11日至实际返还上述房屋之日止，按每月11000元为标准计算占有使用费）；四、驳回原告重庆好友汇物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3257元，由被告易元全承担（此款由原告垫付，被告易元全于本判决生效之日起三日内支付给原告）。”

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人易元全并未举示相应证据证明案涉房屋属于军产或违章建筑，其上诉所称原告主体不适格及相应合同无效的理由，缺乏相应依据，本院不予采纳。

易元全与被上诉人好友汇公司于2015年12月28日签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议全面履行各自义务。从协议约定的内容来看，一审法院认定该协议为租赁合同符合本案案件事实及法律规定，并无不当。虽然案涉房屋的权利人重庆市车渡管理站于2019年6月26日出具通知，不认可好友汇公司的转租行为，但本案《合作协议书》因易元全欠付相应款项已于2019年6月12日解除，该通知对已解除的租赁合同不具有溯及力，且当事人双方在协议履行期间，并无证据证明案涉房屋的权利人对此提出异议，故易元全以此否认协议效力，不符合法律规定，本院对此不予认可。易元全作为协议的相对方，应当履行合同义务。易元全称被上诉人卡隆文化公司、淘酒人公司应共同承担合同责任的理由，有违合同相对性原理，本院对此亦不予认可。易元全承租案涉房屋用于经营，对于码头因涨水被淹是属于可预见的经营风险，其要求减免扣除涨水期间的相应费用，于法无据，理应驳回。

综上所述，易元全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3257元，由上诉人易元全负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　段晓玲

审 判 员　陈　华

审 判 员　周　舟

二〇二一年三月二日

法官助理　赵　曦

（书记员　赵中雪