金志伟与胡鼎和案外人执行异议之诉二审民事判决书

民 事 判 决 书

(2021)渝05民终932号

上诉人（原审被告、案外人）：金志伟，男，1976年9月16日出生，回族，住四川省绵阳市。

委托诉讼代理人：周宜健，重庆汇聚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦涛，重庆汇聚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、申请执行人）：胡鼎和，男，1958年9月7日出生，汉族，住重庆市江津区。

委托诉讼代理人：刘安祥，重庆宇广律师事务所律师。

委托诉讼代理人：甘婷菊，重庆宇广律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：四川世泰乐房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市科创园区创业大道****，组织机构代码555765840。

法定代表人：方彬，总经理。

原审第三人（被执行人）：方彬，男，1971年7月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。

上诉人金志伟因与被上诉人胡鼎和及原审第三人四川世泰乐房地产开发有限公司（以下简称世泰乐房地产公司）、方彬案外人执行异议之诉一案，不服重庆市江津区人民法院（2020）渝0116民初13940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了询问审理。上诉人金志伟的委托诉讼代理人周宜健、秦涛，被上诉人胡鼎和的委托诉讼代理人刘安祥到庭参加诉讼。原审第三人世泰乐房地产公司、方彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

金志伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判中止对绵阳市科创园区教育南路69号五方校园广场1栋1楼5号铺面的执行；2.本案相关诉讼费用由胡鼎和承担。事实和理由：一审判决认定金志伟对案涉房屋未能完成过户产权登记存在过错错误，案涉房屋未能完成过户产权登记完全系因为世泰乐房地产公司违约造成，过错在世泰乐房地产公司。

胡鼎和辩称：1.根据金志伟在一审庭审中的陈述，金志伟承认其没有向房屋登记机构递交过办证申请，也没有要求开发商办理产权证，在长达四年时间里怠于主张权利，显然是金志伟的过错。2.胡鼎和在一审中举示了同楼盘同栋号同时期其他购房户，已经办理产权证的客观事实，表明案涉房屋具备办理产权证的客观条件，金志伟没有证据证明因其他客观理由导致产权证不能办理。3.金志伟称是开发商的违约行为导致产权证不能办理，但开发商违约并非法律规定的认定买受人无过错的客观行为，开发商违约并不等于不能办证，其可以通过适当的方式主张自己的权利，至少可以向开发商提出要求或者催告。

世泰乐房地产公司、方彬未作答辩。

胡鼎和向一审法院起诉请求：准许继续对绵阳市科创园区教育南路69号五方校园广场1栋1楼5号铺面的执行。

一审法院认定事实：2013年8月18日，世泰乐房地产公司（出卖人）与金志伟（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定金志伟以939531元的价格购买世泰乐房地产公司所开发的位于绵阳市科创园区教育南路69号五方校园广场1栋1楼5号铺面。其中载明：……第五条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款……3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的62.75%，其余价款可以向绵阳市涪城区农村信用合作联社城南分社银行或住房公积金管理机构借款支付，买受人所支付的预售首付房款已缴存到指定的银行监控账户内；第十条交付条件（一）出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房；第十九条产权登记……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1中方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起办理完初始登记后180个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按照已付房款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。同日，双方另签订了《商品房买卖合同补充协议及附件》，其中载明：第一条……（二）银行按揭贷款方式付款的，按以下方式处理：本合同签订时付清首付款589531元，房款350000元由买受人向绵阳涪城信用联社城南分社申请贷款，其申请的贷款须在买受人收到备案合同45天之内支付到出卖人指定的账户……；第九条对合同第十九条“产权登记”变更和补充为：买受人所购房屋的产权证由出卖人代为办理的，由出卖人在取得房屋所在楼栋的权属证明之次日起365个工作日内为买受人办理房屋的产权证……买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并交齐办理产权证所需各项资料及费用，上述所有费用的标准以办证时政府有关主管部门规定为准，由出卖人代买受人向相关部门交纳。如因买受人未履行上述义务导致产权证迟延办理的，出卖人不承担责任。

合同签订后，金志伟按约支付了首付款589531元，并以贷款方式支付了其余350000元购房款。2013年8月18日，金志伟向世泰乐房地产公司缴纳了维修资金4782元。2014年6月15日，金志伟向世泰乐房地产公司缴纳了涉案房产的税费41809元、房产登记费550元。世泰乐房地产公司于2020年8月24日向胡鼎和出具总金额为939531元的增值税发票。

2014年6月15日，世泰乐房地产公司将案涉房屋交付给金志伟，由金志伟管理使用至今。2015年1月8日，世泰乐房地产公司取得了案涉房屋的初始登记，但该房屋产权至今仍登记在世泰乐房地产公司名下，金志伟未取得此房屋的产权登记。

2016年3月21日，一审法院受理了胡鼎和与世泰乐房地产公司及方彬保证合同纠纷一案，该案经审理后于2016年9月8日作出了（2016）渝0116民初3139号民事判决书，判决由世泰乐房地产公司、方彬归还胡鼎和借款本金131万元及利息（利息以131万元为基数，从2015年9月30日起按照年利率24%计算至借款还清为止）。该判决生效后，因世泰乐房地产公司及方彬未履行相应义务，胡鼎和于2016年10月14日向一审法院提出强制执行申请，该案进入执行程序。一审法院在执行过程中，于2019年5月24日作出（2016）渝0116执4237号之三裁定书查封了登记在世泰乐房地产公司名下的位于四川省绵阳市科创园区教育南路69号五方校园广场的房屋54套，其中包括案涉1栋1楼5号铺面。金志伟于2020年10月9日向一审法院提出执行异议，一审法院经审查后于2020年10月12日作出（2020）渝执异142号执行裁定书，裁定中止对绵阳市科创园区教育南路69号五方校园广场1栋1楼5号铺面的执行。

一审法院认为，本案的争议焦点为金志伟是否享有排除对绵阳市科创园区教育南路69号五方校园广场1栋1楼5号铺面的执行的权益。

《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据前述规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有同时符合各项规定时，才享有排除执行的权益。本案中，金志伟与世泰乐房地产公司于2013年8月18日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。该合同签订于该院查封之前，金志伟也按约履行了付款义务，同时世泰乐房地产公司已将涉案房屋于2014年6月15日交付给金志伟管理使用至今，但却至今未办理过户登记。

对于未办理产权过户登记，是否非因金志伟自身原因而造成，金志伟是否存在过错，双方意见不一。该院对此问题评析如下：

双方在《商品房买卖合同》中约定：……商品房交付使用后，双方同意按照下列第1中方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……”；双方在《商品房买卖合同补充协议及附件》中约定：……第九条对合同第十九条“产权登记”变更和补充为：买受人所购房屋的产权证由出卖人代为办理的，由出卖人在取得房屋所在楼栋的权属证明之次日起365个工作日内为买受人办理房屋的产权证……买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并交齐办理产权证所需各项资料及费用，上述所有费用的标准以办证时政府有关主管部门规定为准，由出卖人代买受人向相关部门交纳。如因买受人未履行上述义务导致产权证迟延办理的，出卖人不承担责任……。根据金志伟向世泰乐房地产公司缴纳了维修资金、税费、房产登记费等客观行为事实，该院确认金志伟与第三人对“产权登记”问题履行的系补充协议约定内容。

世泰乐房地产公司对涉案房屋于2015年1月8日办理了初始登记，该房屋符合办理过户登记条件，根据约定，世泰乐房地产公司应在2016年1月7日前办理过户登记手续，但世泰乐房地产公司并未在此期间内及时办理，其行为违约。对于未办理房屋过户登记的原因，金志伟对此负有相应的举证责任。至金志伟提出执行异议时，涉案房屋尚未办理过户登记，世泰乐房地产公司的该违约行为持续已近五年，期间金志伟占有使用房屋，完全可就房屋过户登记问题进行积极作为，但其并未提供证据证明在客观上向房屋登记机构递交了过户登记材料或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，未积极争取和保护自己的合法权利以促成房屋完成产权变更登记，对房屋过户登记问题采取放任态度，对造成未过户的事实并无合理的客观理由，故金志伟对案涉房屋未能完成过户登记存在过错，并非非因自身原因所致。

综上所述，对于涉案房屋未办理户登记，金志伟并无证据证明非因其自身原因所致，在未办理产权变更登记的前提下，金志伟仅对该房屋享有一般的债权请求权而未取得相应物权，该权利并不优先于其他一般债权的特殊保护，不能够排除执行。胡鼎和请求成立，该院予以支持；金志伟辩称无据，该院不予采信。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用

二审审理中，金志伟向本院提交如下证据：1.世泰乐房地产公司出具的《情况说明》一份，拟证明金志伟在世泰乐房地产公司拖延办证期间与其取得过联系，提出过办证的主张。2.金志伟的军官证复印件一份，拟证明金志伟系高级军官，其日常时间相对普通老百姓极其紧张，一年回家探亲只有两次，就开发商未办证一事登门向有关部门申诉以及向开发商纠缠办证，对金志伟来说极其困难。胡鼎和质证后表示：1.对《情况说明》的合法性、真实性及关联性均不认可，其内容与一审庭审笔录第九页金志伟陈述的事实不符，且该证据属于逾期举示的证据。该证据无经办人签字，更无法定代表人或者负责人签名，不符合单位证明的法定形式要件。该证据本质上是一个当事人的自认，在执行异议之诉的案件审查中对被执行人的陈述应当严格审查，尤其是该证据载明的内容与金志伟在一审庭审中的陈述相矛盾的情况下，更不能认定。2.对军官证的合法性、真实性及关联性均不认可，当事人的诉讼地位一律平等，不能因为金志伟是军官，在法律上就应对他进行特殊保护，在证据认定上进行特殊照顾。

本院认为，本案二审争议的焦点为：金志伟对绵阳市科创园区教育南路69号五方校园广场1栋1楼5号铺面未办理过户登记是否存在过错。对此，本院评析如下：

《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”针对该条规定第（四）项，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。由此可见，判定买受人是否存在过错并非以开发商是否违约为条件，而主要看买受人有无积极行为，以及办证是否具有当事人意志因素以外的客观理由。

本案中，2014年6月15日，金志伟向世泰乐房地产公司缴纳了涉案房产的税费41809元、房产登记费550元。世泰乐房地产公司于2015年1月8日取得案涉房屋的初始登记，此时案涉房屋已经具备办理不动产转移登记的条件。根据金志伟在一审庭审中的陈述，其大约在缴纳税费后几个月曾要求开发商办理产权过户登记，但开发商工作人员陈述其所交税费已被开发企业使用，需要再交一次税费，金志伟不同意，故后来就没有办理了。此时，金志伟已经知晓世泰乐房地产公司不愿意按照登记部门的要求缴纳案涉房屋的税费，世泰乐房地产公司拒绝按照双方合同约定履行义务，其权利极有可能受到侵害，其应当及时有效行使其债权请求权，通过诉讼或仲裁向世泰乐房地产公司请求其继续履行合同义务，协助办理过户登记手续，或请求解除合同等。而金志伟在长达数年时间内，未采取有效措施积极主张其债权，致使案涉房屋被人民法院查封。

金志伟在二审中举示的由世泰乐出具的《情况说明》虽认可金志伟曾多次向公司要求办理产权过户登记，但世泰乐房地产公司作为本案当事人，与胡鼎和在本案中的诉讼请求以及本案判决结果有着直接利害关系，其出具的《情况说明》仅为世泰乐房地产公司单方陈述，不能因此免除金志伟一方对待证事实的举证责任。金志伟在本案中举示的证据不能证明其在案涉房屋办证期限到期后曾要求世泰乐房地产公司办理过户登记，或者通过诉讼等方式积极维护自身合法权利，以及无法办证具有客观理由，仅凭世泰乐房地产公司的单方陈述，证明力不足，本院不予采纳。

综上，金志伟对未办理过户登记存在过错，不符合最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定的情形。金志伟对案涉房屋享有的权利为一般债权请求权，该权利不能视为对案涉房屋的物权期待权，并不优先于其他一般债权，不能排除对案涉房屋的执行。

综上所述，金志伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13200元，由上诉人金志伟负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　秦　敏

审 判 员　　周海燕

审 判 员　　苏致礼

二〇二一年三月二日

法官助理　　陈园媛

书 记 员　　李云蝶