周彬与李政房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：周彬，男，汉族，1974年4月12日出生，住重庆市铜梁区。

委托诉讼代理人：邱敏，重庆精卓律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：李政，男，汉族，1964年1月12日出生，住重庆市南岸区。

委托诉讼代理人：王爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

上诉人周彬因与被上诉人李政房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初12100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人周彬及其委托诉讼代理人邱敏，被上诉人李政的委托诉讼代理人王爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

周彬上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回李政在一审中的各项诉讼请求，并支持周彬在一审中的各项反诉请求。主要事实和理由：一、一审认定事实不清。上诉人与原房主陈泰林签订的《房屋租赁合同》中仅约定了交付租金的方式和时间，并没有明确约定行使解除协议的条件；上诉人举示的收条已经将涉案房屋的租金支付至2019年12月底，且双方约定以押金抵扣租金及自愿减租的情况，上诉人已经将租金缴纳至了2020年2月；被上诉人在拍卖取得涉案房屋时就已明确知道涉案房屋的现状及权利负担等，其在享受权利时也应同时承担义务；周彬最晚已于2020年6月底将涉案房屋腾空，故占有房屋的时间应定为2020年6月底。二、一审法院适用法律错误。《房屋租赁合同》并没有约定延期多久李政可以行使解除合同的权利，且李政没有任何证据证明其向周彬催收了租金。周彬向陈泰林交纳的房租加上冲抵房租的保证金，应当认定周彬的房租交至了2020年2月底，后发生疫情，周彬在此期间未交租理由正当；2020年4月，李政以拒不提供收款账户等方式拒收房租，阻止周彬履行交租义务，并以“解约”为手段以期达到“毁约”的目的。因此，周彬不存在故意拖欠租金的情形，李政单方解除租赁合同系违法解除，李政应承担违约责任。

李政辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。

李政向一审法院起诉请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令周彬立即将位于南岸区X号21幢房屋腾空并交还给李政；3、判令周彬向李政支付上述房屋的租金暂计27500元（按租金5500元/月计算，暂从2019年12月20日计算至2020年5月19日，请求计算至周彬将上述房屋交还李政时止）；4、判令周彬向李政支付逾期支付租金违约金5500元；5、判令周彬支付使用承租房屋产生的水、电和燃气、物业费等费用（实际要求计算至周彬返还所占房屋之日）；6、判令周彬承担本案律师代理费10000元；7、判令本案诉讼费用由周彬负担。

周彬向一审法院提起反诉请求：1、判令李政向周彬赔偿损失150000元；2、本案反诉案件受理费由李政承担。

一审经审理查明，2018年2月14日，陈泰林作为出租方，周彬作为承租方签订《房屋租赁协议书》，陈泰林将所有的重庆市南岸区X号21幢房屋出租给周彬，双方约定的租期为2018年3月1日至2023年3月1日，租金每月5500元，每三个月支付一次租金，每次到期前提前5日以上支付下一期的房屋租金。

2019年10月18日，根据重庆市渝北区人民法院的生效判决，案涉房屋在重庆市渝北区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开司法拍卖，在优先购买权处显示的是“无”。

2019年12月12日，案涉房屋在淘宝网司法拍卖网络平台（https://sf-item.taobao.com/sf_item/608252102020.htm）上第二次公开司法拍卖。在竞买公告中，显示优先购买权人为周彬。网络竞价成功确认书显示，李政以成交价2450896元竞得案涉房屋。

2019年12月20日，重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112执2433号执行裁定书，根据案涉房屋司法拍卖的结果，裁定登记在陈泰林名下的案涉房屋归李政所有。

2020年4月28日，周彬收到了李政委托北京市京师（重庆）律师事务所陈良涛律师寄发的律师函。李政在律师函中要求解除陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》。

2020年8月6日上午11∶47分，周彬向名为“李总怡丰花园30栋”的用户发送短信，内容为“李总你太不耿直了，我们不想和你扯，办公室我们早已经搬走了，装修这些就当我们送你了，大门密码4466#”。庭审中，李政陈述自己收到了上述信息。

一审法院认为。首先，根据《最高人民法院关于人民法院网络-6-司法拍卖若干问题的规定》第三条规定，网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开，接受社会监督；第六条第五项规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：通知当事人和优先购买人。庭审中，双方都认可周彬知晓案涉房屋被司法拍卖，且第二次拍卖中，周彬作为优先购买人参与过司法拍卖，上述事实与李政举示的网络拍卖截图载明的事实可以相互印证。所以周彬是知晓案涉房屋被拍卖，且李政竞得案涉房屋的事实。周彬辩称自己不知道李政是否是案涉房屋的新业主，无法认可李政身份的辩解理由，与事实不符，一审法院不予采信。

其次，根据（2019）渝0112执2433号执行裁定书载明的事实，李政于2019年12月20日后取得了案涉房屋的所有权，有立即获得案涉房屋产生的收益的权利。周彬作为房屋承租人，应向李政缴纳房屋租金。周彬辩称已经向案涉房屋前任业主陈泰林缴纳了2019年12月以后的租金，所以不能重复缴纳给李政。一审法院认为，周彬与陈泰林之间的房屋租赁关系，不能对抗李政取得案涉房屋之后的权利，周彬可另案解决与陈泰林的房屋租赁合同纠纷，故一审法院对周彬该项辩解理由不予采信。

最后，周彬辩称李政没有给自己银行账户信息，无法向李政缴纳租金。经查，周彬应当按照陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》的约定，向李政缴纳房屋租金。通过银行账户汇款只是周彬缴纳租金的一种方式，并非唯一方式，故周彬的上述辩解，一审法院不予采信。

一审法院认为，陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》虽然没有明确约定周彬拖欠租金或者物业费、水电费用超过多少天后，李政才有权解除《房屋租赁协议书》。但结合本案查明的事实，周彬自李政取得房屋所有权后至李政发出律师函期间，未向其缴纳房屋租金。未缴纳租金的行为构成重大违约，李政有权解除《房屋租赁协议书》，并要求周彬承担违约责任。故，李政要求解除陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》符合合同约定。周彬于2020年4月28日收到李政委托的律师寄发的律师函，视为陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》在2020年4月28日解除。关于李政要求周彬支付5500元的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。

一审庭审中，周彬辩称已经于2020年5月底搬离案涉房屋，并于2020年8月6日向李政发送案涉房屋大门的密码。一审法院认为，周彬在2020年8月6日向李政发送案涉房屋大门密码的行为，视为向李政履行了交还房屋的义务。李政应及时根据周彬发送的密码接收并查验房屋，一审庭审中李政称不清楚密码是否真实而没有去查验房屋的理由，与常理不符。故对李政要求周彬腾空并交还案涉房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。

因陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》于2020年4月28日解除，周彬于2020年8月6日交还房屋。李政诉讼请求中要求周彬支付2020年4月29日至2020年8月6日的租金，实际为房屋占有使用费。因此，周彬应当向李政支付2019年12月20日至2020年4月28日期间的房屋租金，和支付从2020年4月29日至2020年8月6日期间的房屋占有使用费。故对李政的上述请求，一审法院予以支持。

关于李政要求周彬支付承租房屋期间产生的水、电、气、物业费用，经查，周彬缴纳水费至2020年6月5日（抄表日期），电费至2020年7月7日，燃气费至2020年7月26日，物业费至2020年7月31日。之后的缴费情况，双方并未举证。一审法院认为，李政并未举示证据证明周彬在2020年8月6日前就上述费用的欠费情况，故对李政的该项诉讼请求，一审法院不予支持。

关于律师费，陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》中并未有相关约定，故一审法院对李政要求周彬支付10000元律师代理费的诉讼请求，不予支持。

关于周彬提出要求李政赔偿损失150000元的诉讼请求。经查，周彬在李政取得案涉房屋的所有权后，未向李政支付过房屋租金，构成违约，李政有权解除合同并收回案涉房屋。周彬提出的按照5万元一年的标准，要求李政赔偿剩余租期的损失，共计150000元的诉讼请求，无法律依据。周彬诉称李政为了达到毁约的目的，故意不收取周彬缴纳的租金，但未能提供充分的证据予以证实。综上，周彬的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认陈泰林和被告（反诉原告）周彬签订的《房屋租赁协议书》于2020年4月28日解除；二、被告（反诉原告）周彬于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）李政支付2019年12月20日至2020年4月28日的房屋租金共计23466.67元，并支付2020年4月29日至2020年8月6日的房屋占有使用费17966.67元；三、被告（反诉原告）周彬于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）李政支付违约金5500元；四、驳回原告（反诉被告）李政的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周彬的诉讼请求。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费875元，由原告（反诉被告）李政负担175元，由被告（反诉原告）周彬负担700元；反诉案件受理费1650元，由被告（反诉原告）周彬负担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。

本院认为，上诉人周彬作为优先购买人参与过涉案房屋的第二次司法拍卖，故上诉人周彬对涉案租赁房屋自2019年12月20日起的租金应向被上诉人李政支付显然是明知的，且相关拍卖信息中并未公示租金已缴纳至2020年2月，因此，在周彬既未支付租金又未提交充分证据证明系李政拒绝收取租金的情况下，一审认定周彬存在重大违约，并无不当。至于周彬称因其向原出租人陈泰林缴纳了2019年12月以后的租金，故不应再重复缴纳的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

虽然案涉《房屋租赁合同》中没有约定承租人延期多久，出租人可以行使解除合同的权利，但因周彬现已交还房屋，故一审认定案涉《房屋租赁合同》已解除，符合客观事实，也无不当。因周彬之前未交租金系事实且周彬无证据证明系李政阻扰其正常使用涉案房屋才导致其搬离，故即使李政在发出律师函时没有法定解除权也不足以认定李政存在违约行为及影响本案的处理结果。

周彬提交的证据不足以证明其占有房屋的时间到2020年6月底为止，故本院对一审认定周彬占用涉案房屋至2020年8月6日，予以支持。同时，一审认定周彬应承担违约金正确。

综上，周彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2525元，由上诉人周彬负担。

本判决为终审判决。

审判长　　夏兴芸

审判员　　倪洪杰

审判员　　芦明玉

二〇二一年四月六日

书记员　　陈　丽