唐冰川与重庆商社物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：唐冰川，男，1976年12月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。

被上诉人（原审原告）：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区。

法定代表人：段成伦，总经理。

委托诉讼代理人：张玉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卞晓蕊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

上诉人唐冰川因与被上诉人重庆商社物业管理有限公司（以下简称商社物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初11869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人唐冰川、被上诉人商社物业的委托诉讼代理人张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

唐冰川上诉请求：撤销一审判决，改判驳回商社物业的全部诉讼请求；判决支持上诉人在一审中提出的反诉的请求，确认商社物业将中天阳光美地小区物业服务费上调的行为无效；本案一、二审诉讼费由商社物业承担。事实及理由：商社物业与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称中天物业）签订《中天˙阳光美地前期物业服务合同》时并未取得资质，签订过程违反法律、法规的强制性规定且价格存在欺诈，应属无效合同。在合同履行过程中，商社物业未经物价主管部门批准，擅自单方上调物业服务收费标准，其行为违法，所做表决结果无效，对业主并无约束力。在一审审理过程中，《中天˙阳光美地前期物业服务合同》并未出示合同原件予以质证，该证据不能作为认定事实依据。（2017）渝0108民初9814号案判决推定的事实并非真实事实，应允许上诉人通过申请鉴定予以推翻。案涉小区业主覃邦泽已委托鉴定机构对调整物业收费标准意见征询单签字进行笔迹鉴定，能够证明被上诉人有伪造业主签名的事实，一审判决认定被上诉人物业服务不存在重大瑕疵和根本性违约错误，案涉小区存在明显消防安全隐患，被上诉人要求上诉人支付违约金没有事实依据。上诉人从未收到催款函，不能达到诉讼时效中断的后果。一审法院认定事实错误、适用法律不当、程序违法，未受理上诉人的诉求，致使关键事实未查明。

商社物业辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回唐冰川的上诉请求，维持原判。涉案前期物业合同合法有效，阳光美地小区经业主表决同意调整物业服务费合法有效，上诉人应当向我方支付物业服务费及违约金；一审程序合法，上诉人在一审中提的鉴定申请并无必要，一审对其不予支持并不属于程序违法，上诉人在一审中提出的反诉申请是另一法律关系，一审不予受理不违反法律规定；我方已经按照约定提供物业服务，不存在重大瑕疵，也不存在根本违约，上诉人所称缺乏依据；对于合同效力问题，我方认为合同合法有效，不存在无效的情形；关于诉讼时效，我方通过邮寄催款函的方式对其进行催收，催收行为引起诉讼时效的中断，因此不存在诉讼时效已届满。

商社物业向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12474元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2004年，原告作为乙方与中天物业作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称阳光美地小区）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。

2007年，原告作为乙方与中天物业作为甲方继续签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对阳光美地小区实施前期物业管理服务；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止。如甲乙双方不重新签订新服务合同视本合同自行延长。…该合同乙方法定代表人处有张河的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。

上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。

被告系位于重庆市南岸区南坪镇南湖路29号21幢3单元3-1房屋的业主，该房屋的建筑面积为122.30平方米。原告分别于2015年12月28日、2017年12月31日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。

（2017）渝0108民初9814号民事判决书载明：2013年8月24日，原告在小区张贴了《关于调整阳光美地小区物业管理费的公开信》，并说明因物价飞涨、员工流失率加大等各种原因，拟于2014年1月1日起将小区的物业服务费调整为住宅1.7元/平方米/月（建筑面积）。之后，原告通过以上门书面征求意见的形式，向该小区全体业主征求调整物业服务费的意见。2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。该判决书并对《中天阳光美地前期物业服务合同》是否成立并生效，上调物业服务费至1.7元/平方米/月的是否合法的问题进行了评述，并经重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终5664号民事判决书予以维持。

一审法院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《中天阳光美地前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。对于被告所述原告不具备物业服务资质从而合同无效的抗辩意见，(2017)渝0108民初9814号案件已对该问题进行了评述，本案不再赘述。

对于被告辩称原告物业服务存在重大问题未尽到物业服务责任的意见，其举示的证据不能证明原告提供的物业服务存在重大的服务瑕疵以及原告存在根本违约的行为，故对被告提出的拒交理由，一审法院不予采纳。一审法院认为物业服务是长期、持续性，不可避免存在服务瑕疵，作为物业服务合同的相对方，原告应虚心倾听业主的意见，不断提高及完善服务质量，以尽量达到业主的期望。被告作为业主，也有按时缴纳物业服务费用的义务。原、被告双方应共同努力营造和谐的居住环境。

对于被告辩称原告物业服务费涨价违法。经查实，2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称白鹤苑居委会）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。一审法院认为，表决同意涨价的业主户数已超过小区总户数的一半，其专有部分面积亦超过小区总建筑的一半。其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，原告采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，并不违反《中华人民共和国物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。因此，应当视为阳光美地小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米。被告作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向原告缴纳物业服务费等相关费用。对于被告要求确认原告对中天阳光美地小区物业服务费上调行为无效的反诉申请，一审法院认为系另一法律关系，且已经(2017)渝0108民初9814号案件对物业服务费上调行为进行了认定，该判决已经生效，故对其反诉申请，一审法院未予受理。

对于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案原告分别于2015年12月28日、2017年12月31日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，该催收行为引起了诉讼时效的中断。至原告于2019年5月10日向本院递交民事起诉状，原告请求的物业服务费并未过诉讼时效期间，故对被告的该项抗辩意见，一审法院不予采信。

综上，关于物业服务费。被告应向原告缴纳拖欠的从2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为12474元（122.30平方米×1.7元/每平方米×60个月）。

关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，一审法院酌情决定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起计算至付清时为止。

庭审中，被告提交《责令原告提交征询选票统计人员房产信息申请书》、《笔迹鉴定申请书》，该两份申请认为调价过程存在疑点。一审法院认为，物业服务费调价流程及经过已经在(2017)渝0108民初9814号案件审理查明，并且该判决书已经生效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无需举证。既然已经认定，现被告申请重新鉴定已无必要，故一审法院对该两份鉴定申请不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定，一审判决：一、限被告唐冰川于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费12474元；并支付违约金（违约金以各当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起按照人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费191元，由被告唐冰川承担（此款由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告唐冰川于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）。

本院二审期间，唐冰川向本院提交以下证据：证据一、重庆法正司法鉴定所渝法正2020文痕鉴字第259号司法鉴定意见书，拟证明业主大会投票弄虚作假，表决意见单和表决结果均系伪造；证据二、被上诉人与中天物业在另案所做情况说明，拟证明被上诉人已放弃对前述笔迹鉴定意见申请重新鉴定；证据三、XX栋X单元X-X号中天阳光美地小区调整物业费标准意见征询单复印件和23栋照片3张，拟证明该房号不存在，表决意见单造假；证据四、XX栋X单元X-X号的征询意见单复印件1份，上诉人解释称该小区没有27栋，证明目的同前。

对于上诉人举示证据，被上诉人提出，对证据一的证据三性均不予认可，该司法鉴定意见书是案外人单方委托所做，鉴定材料依据的检材均是复制件，故不认可鉴定结论，也不同意上诉人的证明目的，不能由此证明业主大会和投票弄虚作假、程序违法，也不能由此否定表决结果的效力；对证据二真实性无异议，但该情况说明是另外案件中根据该案的具体情况，当事人对诉讼权利的处置，与本案无关，不能证明我方认可鉴定结论，不能达到上诉人的证明目的；对证据三、四的三性均不予认可，系复印件，不同意其证明目的，不能由此推断相应的征询意见单系伪造，也不能由此证明业主大会和投票弄虚作假。

经本院审查，唐冰川在二审中举示的证据与阳光美地小区其他业主与商社物业的物业服务合同纠纷案件中举示的证据原件核对一致，本院对前述证据的真实性予以采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于商社物业与中天物业签订的《中天˙阳光美地前期物业服务合同》的效力问题，因该合同为前期物业服务合同，合同届满时间为2007年7月20日。前期物业服务合同到期后，商社物业仍在阳光美地小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系，故商社物业与阳光美地小区全体业主的权利义务仍参照原前期物业服务合同的约定，直至小区新的物业服务合同产生。唐冰川入住阳光美地小区后，按照前期物业服务合同的收费标准缴纳物业服务费，直至2014年阳光美地小区提高了小区物业服务费的收费标准，唐冰川开始欠缴物业服务费，双方发生纠纷。故在本案是否出示《中天˙阳光美地前期物业服务合同》原件并不能否定商社物业至今在阳光美地小区续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系的事实。

关于商社物业从2014年起上调物业服务费收费标准的程序是否合法的问题，本院（2018）渝05民终5664号民事判决已经对此作出了认定处理，认定商社物业的涨价行为合法。前述案件是阳光美地小区另一业主与商社物业的物业服务合同纠纷，其提出的主张具有共益的性质，而本院针对该问题作出的判决对全体业主有效，阳光美地小区其他业主知晓后对此有不同意见的，可以依据法律规定行使撤销权，撤销该份判决。因此，本案对涨价问题不再审理，否则每个业主提出该项抗辩，人民法院均要对此进行审理，不仅浪费司法资源，也不符合法理。阳光美地小区全体业主可以依照法律、法规规定共同决定是否续聘物业服务企业，并决定物业服务收费标准。2007年的前期物业服务合同与2004年前期物业服务合同的主要内容一致，亦与2014年的物业服务收费标准上调无关联性。对于诉讼时效问题，被上诉人在一审中已经举示邮寄催款函的证据，上诉人虽对此提出异议，但并未举示相反证据予以反驳，自应承担举证不能的不利后果，故本院对其上诉理由不予支持。在被上诉人为案涉小区已实际提供物业服务且不存在重大瑕疵的情况下，上诉人长期拖欠物业服务费拒不缴纳，已构成违约，一审法院根据案情酌情主张的违约金并无不当，本院予以维持。唐冰川在二审中举示的新证据，其内容并不能佐证其上诉请求成立，并不能否定本院（2018）渝05民终5664号民事判决对商社物业涨价行为的认定，本院对其证明目的不予采纳。

综上所述，唐冰川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费191元，由上诉人唐冰川负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　苏致礼

审 判 员　周海燕

审 判 员　秦　敏

二〇二一年三月三日

法官助理　李茜希

书 记 员　陈　涛