：上海兴阳建设工程有限公司与：上海成达棉纺厂一审民事判决书

　　原告（反诉被告）：上海兴阳建设工程有限公司。
　　法定代表人：王菊香，董事长。
　　委托诉讼代理人：夏敏，上海儒君律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：袁海华，上海儒君律师事务所律师。
　　被告（反诉原告）：上海成达棉纺厂。
　　投资人：尤彩棉，厂长。
　　委托诉讼代理人：李西里，男，上海成达棉纺厂工作。
　　委托诉讼代理人：沈国英，上海敬贤律师事务所律师。
　　原告上海兴阳建设工程有限公司诉被告上海成达棉纺厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法受理反诉原告上海成达棉纺厂诉反诉被告上海兴阳建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年2月5日公开开庭进行了合并审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2018年7月18日公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人夏敏、袁海华，被告委托诉讼代理人李西里、沈国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告（反诉被告）上海兴阳建设工程有限公司（以下简称兴阳公司）向本院提出本诉诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2017年12月1日解除；2、判令被告支付2017年11月的房屋租金人民币（下同）64,881元；3、判令被告支付自2017年12月1日起至实际搬离日止，按每日每平方米3元计算的房屋占有使用费；4、判令被告支付194,643元违约金；5、判令被告支付逾期付款违约金68,256元（以本金39,286元计算违约金）。事实与理由：2007年3月2日，被告上海成达棉纺厂（以下简称成达厂）向原告兴阳公司租赁房屋，双方签订了房屋租赁合同。房屋租赁合同双方约定：被告成达厂向原告租赁坐落于奉贤区金闸路（工业路）的房屋（建设面积为4,620平方米）。租赁期限为十年，从2007年5月1日至2018年5月31日止，2007年5月为装修期，第一年实际收费期限为2007年6月至2008年4月。此后，租金的计算年限都以5月1日至次年4月30日。每月租金64,881元。租金按先付后用制度，4月15日前向原告支付租金389,286元（即5月1日起至10月31日的租金），10月15日前向原告支付租金289,286元（即11月1日起至次年4月30日的租金）。电费按照每度1元计算。合同3-2约定：逾期支付的，逾期一日，则被告需按日租金10%支付违约金。未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按3元每平方米建筑面积向原告支付房屋占用期间的使用费。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金。2017年4月20日被告支付300,000元房屋租赁费，2017年5月5日被告支付50,000元房屋租赁费，房屋租赁费支付至2017年10月。自2017年11月至今被告一直拖欠租金。原告多次催讨，但被告都未支付租金，不得已原告于2017年12月1日向被告发出解除合同通知书。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付2017年下半年（2017年6月1日起至2017年11月30日止）未付房租39,286元；变更第3项诉讼请求为：判令被告支付2017年12月1日起至实际搬离日止（租赁给超市部分截止2018年6月1日，其余部分截止2018年4月25日），按每日每平方米3元计算的房屋占有使用费。
　　被告（反诉原告）上海成达棉纺厂（以下简称成达厂）针对本诉辩称，租赁房屋中的门面房都是违法建筑，涉及到门面房的合同是无效合同。厂房也有600多平方米是没有产证的，涉及到厂房中的600平方米无证部分的合同也是无效合同。无论是无效合同还是有效合同部分，房屋在2017年7月10日已经被政府砌了围墙围住，所有的经营全部停止，租赁合同约定的合同目的已经无法实现，故租金或使用费均应该截止到2017年7月10日。被告已经支付了期限从2017年6月1日起至2017年11月30日的租金350,000元，已经多付了，故被告要求提起反诉。对于原告的第1项诉讼请求不同意，部分合同是无效的，即使是有效部分，也在2017年7月10日解除了。其他诉讼请求均不同意。
　　同时，被告（反诉原告）成达厂向本院提出反诉诉讼请求：1、判令双方于2007年3月28日签订的《房屋租赁合同》中涉及建筑面积863平方米的沿街门面房和建筑面积661.95平方米的厂房部分租赁合同无效；2、判令双方于2007年3月28日签订的《房屋租赁合同》中涉及建筑面积3,095.05平方米的有证厂房部分租赁合同于2017年7月10日解除；3、判令反诉被告兴阳公司退还保证金100,000元；4、判令反诉被告退还租金265,652元。事实与理由：双方于2007年3月28日订立的《房屋租赁合同》，约定成达厂承租兴阳公司位于上海市奉贤区金汇镇金闸路（工业路）的房屋，建筑面积4,620平方米。租期自2007年6月1日至2018年5月31日止。租金先付后用，半年一付，每年4月15日之前支付当年6月1日至11月30日的租金。10月15日前支付当年12月1日至第二年5月31日的租金。租金每月64,881元，其中涉及863平方米的17间沿街门面房的租金每月31,068元，涉及3,757平方米厂房的租金每月33,813元。成达厂承租后，将沿街门面房4间计100平方米和厂房250平方米转租给了郭某某，郭某某又将2间门面房计50平方米转租给了王忍文，将1间门面房计25平方米转租给了张家发，将1间门面房计25平方米转租给了杨清，将厂房250平方米转租给了超市。成达厂还将2间门面房计124.64平方米转租给了孙贵利；将2间门面房计124平方米和厂房计80平方米转租给了李文广；将9间门面房计514.36平方米和厂房计3,021平方米转租给了上海贤温贸易有限公司，该公司又转租给了超市，将厂房计406平方米转租给了网吧。上述沿街门面房17间计863平方米为违章，厂房计3,757平方米中的661.95平方米为违章，3,095.05平方米为有证，但属于工业用地，现最终租户均为商业运营。2017年5月20日，上海市奉贤区金汇镇人民政府张贴《通告》，要求各商户在2017年5月25日之前完成“五违四必”整改。2017年7月10日，镇政府在沿街门面房前砌墙，致使各商户全部停止经营。镇政府《通告》张贴后，兴阳公司自行与王忍文、张家发、杨清达成协议，王忍文于2017年7月5日将沿街门面房2间计50平方米归还；张家发于2017年6月9日将门面房1间计25平方米归还；杨清于2017年6月9日将门面房1间计25元归还。其余门面房13间计763平方米和厂房计3757平方米均营业至2017年7月10日被围墙围堵止。2017年4月20日，成达厂支付兴阳公司房租300,000元，2017年5月5日，成达厂支付兴阳公司房租50,000元，上述合计350,000元房租支付期限为2017年6月1日至2017年11月30日。成达厂承租兴阳公司沿街门面房17间计863平方米，月租金31,068元，平均每平方米每天1.20元。王忍文于2017年7月5日归还房屋，从2017还6月1日至7月5日实际使用租金为2,100元；张家发和杨清于2017年6月9日归还房屋，从2017年6月1日至6月9日实际使用租金540元。其余门面房13间计763平方米和厂房及3,757平方米均使用至2017年7月10日被围墙围堵止，实际使用租金为门面房36,624元，厂房45,084元。成达厂已支付350,000元，扣除上述使用期限租金，兴阳公司应退租金为265,652元。成达厂于2007年3月28日支付了保证金100,000元，也应退还。同时，成达厂保留追索兴阳公司要求赔偿装饰装修等经济损失的权利。
　　原告（反诉被告）兴阳公司针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。虽然部分合同是无效的，但是有政府的批复和交过50,000元绿化费，政府是认可建筑物的存在的，房屋产权证在待办，故有别于无证的违章建筑。租金应该支付到搬离日止，根据合同约定，用地是工业工地，是工业性质的。保证金的性质是对履约的保证，被告还没有完全履行，被告提出退还是不适时的。虽然合同是部分无效的，但还应支付占有使用费，被告未交还房屋前的使用费仍应支付。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：兴阳公司提供的《通知》及照片各一份，证明兴阳公司于2017年12月1日向成达厂发送通知，要求成达厂搬离系争房屋。成达厂对该证据真实性有异议，认为成达厂没有看到过该通知，也没有收到过。本院认为，兴阳公司未能举证证明向成达厂送达了该份通知，故本院对该证据不予认定。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月28日，兴阳公司与成达厂签订《房屋租赁合同》一份，约定：兴阳公司将位于上海市奉贤区金闸路（工业路）的厂房出租给成达厂，建筑面积共4,620平方米；租赁期限自2007年6月1日起至2018年5月31日止；建筑面积863平方米，月租金为31,068元，建筑面积3,757平方米，月租金为33,813元，租金总价每月64,881元；兴达厂应于每年4月15日前支付租金389,286元，每年10月15日前支付租金389,286元；先付后用，逾期支付的，逾期一日，成达厂需按日租金的10%支付违约金；租赁保证金为100,000元；租赁期间，非本合同规定的情况兴阳公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，兴阳公司应按提前收回天数的租金的3倍向成达厂支付违约金，若支付的违约金不足抵付成达厂损失的，兴阳公司还应负责赔偿。上述合同签订后，成达厂向兴阳公司支付保证金100,000元。成达厂向兴阳公司支付2017年6月1日起至2017年11月30日期间的租金350,000元，之前的租金均已付清。
　　2011年5月4日，成达厂与案外人郭某某签订《房屋租赁合同》一份，约定：由成达厂将系争房屋内的建筑面积总350平方米的房屋出租给郭某某；租金每年160,000元；租赁期限自2011年6月1日起至2018年5月30日。2016年9月27日，案外人郭某某与王忍文签订《店面房出租协议书》，约定郭某某将系争房屋中的面积约50平方米的房屋出租给王忍文经营餐饮；年租金105,000元；租赁期限自2016年10月1日起至2018年5月30日。2016年6月1日，郭某某与张家发签订《店面房出租协议书》，约定郭某某将系争房屋中的面积25平方米的房屋出租给张家发经营餐饮；年租金50,000元；租用期限自2016年6月1日起至2018年5月30日止。2017年4月21日，郭某某与杨清签订《店面房出租协议》，约定郭某某将系争房屋中的金闸公路XXX号门面房出租给杨清使用；租用期限自2017年4月21日起至2018年5月30日止；租金共计48,750元。2008年7月28日，成达厂与孙贵利签订《租赁合同》，约定成达厂将系争房屋中金闸公路XXX号至740号底楼出租给孙贵利使用；租赁期限自2008年8月15日起至2017年8月14日止；年租金90,000元。2007年4月1日，成达厂与李文广签订《房屋租赁合同》，约定成达厂将204平方米房屋出租给李文广使用，租金每年73,000元；租赁期限自2007年6月1日起至2012年5月31日。2015年12月29日，成达厂与案外人上海贤温贸易有限公司（以下简称贤某某）签订《房屋租赁合同》一份，约定成达厂将系争房屋中面积为616平方米的房屋出租给贤某某使用；租赁期限自2007年6月1日起至2018年5月31。2016年12月28日，成达厂与案外人贤某某签订《房屋租赁合同》一份，约定：成达厂将系争房屋内面积为2,919.36平方米的部分出租给贤某某使用；租赁期限自2007年6月1日起至2018年5月31日止；租金总价每月59,008元。
　　2017年7月7日，兴阳公司与王忍文签订《终止<房屋租赁合同>协议书》，约定：兹因金汇镇政府发布“五违整治”的要求，王忍文在被整治的范围内，故兴阳公司为了配合政府的整治令，同意王忍文退租，具体协议如下：兴阳公司退还王忍文的预收房屋租赁款35,000元；王忍文同意在2017年7月5日搬离；双方的《房屋租赁合同》自2017年7月5日终止。2017年6月9日，兴阳公司与张家发签订《终止<房屋租赁合同>协议书》，载明：兴阳公司退还张家发租金押金5,000元；兴阳公司退还张家发预收房租10,000元（补5月份2,000元）；张家发同意在2017年6月9日搬离；双方签订的《房屋租赁合同》自2017年6月9日终止。2017年6月，兴阳公司与杨清签订《终止<房屋租赁合同>协议书》，载明：兴阳公司退还杨清预收房屋租赁款50,000元；杨清同意在2017年6月9日前搬离。2017年7月18日，兴阳公司与孙贵利于金汇镇人民调解委员会达成人民调解协议如下：一、双方自愿解除租赁合同，兴阳公司补偿孙贵利租金9,080元；二、上述款项兴阳公司于2017年7月18日以现金方式全部支付给孙贵利，孙贵利收到上述款项后出具收条给兴阳公司；三、本协议签订后，双方的租赁关系解除作一次性了结，双方再无其他争议。2018年4月24日，兴阳公司、成达厂与次承租人中的超市（贤某某）一方签订《会议纪要》一份，就兴阳公司与成达厂的《房屋租赁合同》一事达成以下协议：（1）、超市和成达厂承诺在5月31日前搬迁并清场恢复，交钥匙给兴阳公司；（2）、成达厂租赁的A、B、C三幢房屋的二楼，成达厂承诺在4月25日前交付，如产生不交付或交付不成，仍由成达厂承担交付不成的责任；（3）、成达厂租赁的A、B、C三幢房屋的一楼（除兴阳公司已处理的以外），成达厂承诺在4月25日前交付给兴阳公司，如兴阳公司在交接、接收过程中交付不成，其责任仍有成达厂负责；（4）其他不在此列，但在兴阳公司与成达厂《房屋租赁合同》内的房屋，一并在4月25日交付，如交付不成其责任仍由成达厂承担；（5）超市直接将钥匙交给兴阳公司。2018年6月1日，兴阳公司、成达厂与次承租人贤某某签订《房屋归还与接收》一份，载明：成达厂租赁的房屋已于2018年6月1日返还兴阳公司；贤某某已将租赁房屋内所有东西搬迁，已将门钥匙交付给兴阳公司；兴阳公司已在2018年6月1日接收租赁房屋及钥匙；兴阳公司同意成达厂、贤某某所租用房屋自2018年6月1日租赁结束。另，李文广已向兴阳公司交还房屋，系争房屋现已全部由兴阳公司收回。
　　又查明，位于上海市奉贤区金汇镇工业路XXX号的系争厂房权利人为兴阳公司，土地用途为工业，产权证记载的房屋为2层厂房一幢，建筑面积为3,095.05平方米。后兴阳公司拆除厂区围墙后在厂区西侧建造一排二层房屋及该二层房屋与原厂房的连接房，在厂区南侧建造一排二层房屋；上述房屋的建造均未取得合法审批手续。兴阳公司租赁给成达厂的房屋范围为原有证厂房3,095.05平方米、西侧一排二层房屋863平方米及其连接房661.95平方米。厂区南侧一排二层房屋由兴阳公司自用出租，其中一部分由兴阳公司直接租赁给上海贤温贸易有限公司。
　　另查明，上海市奉贤区金汇镇人民政府于2017年5月20日向兴阳公司、成达厂等发送《通告一份》，载明：根据镇生态环境综合整治计划安排，从即日起对金汇镇工业路、西闸公路沿线存在的“五违”现象进行依法综合整治：一、各业主、经营户从即日起立即对照“五违”现象自行整改，自行整改限于2017年5月25日前完成；二、自2017年5月26日起，区、镇相关行政执法部门将联合综合执法，坚决消除“五违”现象。2017年7月10日，系争房屋外围被政府相关部门建造的围墙围住，至今不能使用。
　　本院认为，兴阳公司与成达厂签订的《房屋租赁合同》涉及的房屋包括3,095.05平方米有证房屋及1,524.95平方米无合法审批手续的房屋。其中涉及有证房屋的部分租赁合同，不违反法律、法规的强制性规定，该部分应为合法有效。其中另一部分涉及未取得建设工程规划许可证的房屋的部分租赁合同，应为无效合同。对成达厂要求确认《房屋租赁合同》中涉及1,524.95平方米无证面积的部分无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
　　系争房屋因部分未经审批规划建造的房屋存在“五违”情况，被政府相关部门于2017年7月10日修建围墙围住禁止经营；至系争房屋全部交还给兴阳公司时仍保持着被围住的状态。故自围墙包围之日起，系争房屋的租赁目的已无法实现，成达厂及其次承租人对该房屋已无法使用；且，根据庭审中兴阳公司提供给法庭的与次承租人签订的解除协议，亦有部分次承租人于2017年7月10日即签订协议、搬离房屋；故本院对成达厂要求自围墙围住之日起不再支付租金的意见予以采纳。兴阳公司多收取的租金应当退还成达厂。故本院对兴阳公司要求成达厂支付2017年下半年未付租金39,286元及2017年12月1日起至实际搬离日止的租金及房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。对兴阳公司要求成达厂支付上述欠付租金的相应逾期付款违约金的诉讼请求，亦不予支持。对成达厂要求兴阳公司退还多收的租金263,492元的诉讼请求，依法予以支持。由于房屋的无法使用，成达厂不继续支付租金的行为并不违约，故兴阳公司以成达厂逾期支付租金超过一个月导致合同解除为由要求成达厂支付解除合同的违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
　　本案租赁合同中的有效合同部分，系因房屋无法使用、合同目的无法实现导致解除，故本院对兴阳公司及成达厂要求确认《房屋租赁合同》中有效部分解除的诉讼请求依法予以支持。至于解除时间，本院认为兴阳公司与成达厂双方于2018年4月24日达成会议纪要，对合同不再继续履行及交付房屋进行了约定，是双方对解除达成了一致意见的表现，故本院确认双方的租赁合同于2018年4月24日解除。对于兴阳公司认为合同应于2017年12月1日兴阳公司向成达厂发送解除合同通知之日解除的意见，本院认为，兴阳公司未能举证证明其向成达厂送达了该通知，且成达厂并无逾期支付租金的违约行为，兴阳公司并不享有合同解除权，故本院对兴阳公司该意见不予采信；对于成达厂认为合同应于2017年7月10日房屋无法使用之日解除的意见，本院认为，当日虽合同无法继续履行，但成达厂应当按照法律规定行使合同解除的权利，但成达厂未向兴阳公司发送解除合同的通知，故本院对成达厂该意见不予采信。对于成达厂要求兴阳公司退还保证金100,000元的诉讼请求，因双方合同已解除，故本院依法予以支持。
　　对于兴阳公司辩称其是将房屋出租给成达厂作为办公和生产使用，并非作为商业门面房使用的意见，本院认为，其一，兴阳公司未经合法审批手续拆除原厂区围墙，建造了南面及西面两排房屋，南面一排房屋由兴阳公司自己作为商业门面房使用，西面一排房屋出租给成达厂使用；其二、兴阳公司建造该未经审批的沿街房屋时，即将楼梯面街建造，使房屋能从街面进入二楼；其三，兴阳公司将系争房屋出租给成达厂时，租赁合同对无证的沿街房屋的租金标准约定为1.2元每平方米，对有证的厂房租金标准约定为0.3元每平方米；其四，成达厂在租赁系争房屋后即出租他人作为商业经营使用，兴阳公司从未提出异议；综上，本院认为兴阳公司应当在建造未经审批的建筑时即以建造商业门面房为目的，且明知成达厂租赁房屋将用于商业用途，故本院对兴阳公司上述辩解意见不予采信。
　　依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条的规定，判决如下：
　　一、原告（反诉被告）上海兴阳建设工程有限公司与被告（反诉原告）上海成达棉纺厂于2007年3月28日签订的《房屋租赁合同》中涉及3,095.05平方米有证房屋的部分于2018年4月24日解除。
　　二、原告（反诉被告）上海兴阳建设工程有限公司与被告（反诉原告）上海成达棉纺厂于2007年3月28日签订的《房屋租赁合同》中涉及1,524.95平方米无合法审批手续房屋的部分无效。
　　三、原告（反诉被告）上海兴阳建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海成达棉纺厂租金人民币263,492元。
　　四、原告（反诉被告）上海兴阳建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海成达棉纺厂保证金人民币100,000元。
　　五、对原告（反诉被告）上海兴阳建设工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币8,296元，由原告（反诉被告）上海兴阳建设工程有限公司、被告（反诉原告）上海成达棉纺厂各半负担。
　　反诉案件受理费人民币3,392元，由原告（反诉被告）上海兴阳建设工程有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：苏  姝

书记员：唐祖峰