：上海泽翔房地产开发有限公司与：杨昆伦、：朱俊丽一审民事判决书

　　原告：上海泽翔房地产开发有限公司。
　　法定代表人：郭朝官，董事长。
　　委托诉讼代理人：郭会梅，女，在上海泽翔房地产开发有限公司工作。
　　委托诉讼代理人：黄娇娇，女，在上海泽翔房地产开发有限公司工作。
　　被告：杨昆伦。
　　被告：朱俊丽。
　　两被告共同委托诉讼代理人：钱瀚，上海鼎善律师事务所律师。
　　原告上海泽翔房地产开发有限公司诉被告杨昆伦、朱俊丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭会梅、黄娇娇、被告杨昆伦、被告朱俊丽及两被告共同委托诉讼代理人钱瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海泽翔房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签署的《上海市商品房预售合同》于2018年7月16日解除；2.依法判令被告自逾期支付房款之日起(2018年6月1日)按照每日万分之5的标准支付逾期付款违约金,暂算至2018年8月15日为人民币63,840元;3.依法判令被告支付解除《上海市商品房预售合同》的违约金人民币519,623.6元;4.依法判令被告立即办理撤销网上认购备案手续。事实与理由：原被告于2018年4月4日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定由原告出售被告位于上海市奉贤区金碧路XXX弄XXX号4层402室房屋，建筑面积为89.86平方米，总房价款为2,598,118元。根据合同约定，被告应当支付原告首付款898,118元，剩余房款20,000元将于2018年4月7日前支付给原告，剩余房款1,680,000元以贷款方式于2018年5月31日前放发至原告，但至今被告均未支付剩余房款，故原告起诉至法院。
　　被告杨昆伦、朱俊丽共同答辩称，同意解除系争合同并配合原告办理系争合同网上认购备案的撤销手续，但不同意支付逾期付款违约金和解约违约金。
　　审理中原被告双方当庭确认如下事实：2017年5月31日，原被告就本案系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，后双方合意解除合同并于2018年4月4日重新签订《上海市商品房预售合同》。另，双方当庭确认《上海市商品房预售合同》解除时间为2018年9月14日。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、被告提供两被告与原告销售人员陈继刚现场录音，证明被告于2017年5月与原告销售人员陈继刚洽谈购房事宜，陈继刚表示协助被告办理贷款手续并承诺贷款不成则退还全部首付款；被告认为证据真实性无异议，但认为原被告于2017年5月31日签署《上海市商品房预售合同》，后因被告社保不符合购房条件，双方撤销该合同并于2018年4月4日重新签署系争合同，录音中仅提及“办不下来”就退首付，并未阐明“办不下来”的具体内容是2017年5月31日签署的预售合同中的社保不满导致限购问题或其他内容，被告对录音内容所做解释均为扩充解释，且合同补充条款一的第四条第（一）款中明确约定，销售人员讲解内容为要约邀请，应以合同正文条款为准。对此本院认为：录音中杨昆伦说：“陈经理，最后的一个余地啊，假如办不下来……”陈继刚回答：“假如你办不下来的话，这个钱退不退？退。”杨昆伦说：“全额噢？”陈继刚回答：“我知道，我知道，我会帮你申请的，你放心没问题的。”杨昆伦说：“百分之一百噢，不能给我拷死在里面哦。”陈继刚回答：“我知道，没问题的，放心好了。”……陈继刚说：“我说实话哦，你知道最坏的情况是什么，最坏六个月，他肯定要退给你的。”朱俊丽说：“最坏六个月，耽误我们一点，也只能这样了。”从以上录音内容可知，录音中原被告双方就“办不下来退钱”事宜进行商谈并就“办不下来就全额退首付款“达成一致意见，但均未提及“办不下来”的具体内容，被告也未提供其他证据予以佐证，且此录音对话后双方于2017年5月31日签订的《上海市商品房预售合同》已合意解除，双方另于2018年4月4日重新签署系争合同，未有其他合同之外的约定，故本院对此证据的证明力不予采信。2、被告提供杨昆伦与原告销售人员陈继刚微信聊天记录，证明被告支付给陈继刚办理相关事项手续费20,000元；原告认为证据的合法性、真实性和关联性均不认可，且与本案无关。对此本院认为：被告转给陈继刚的钱系其个人账户且无其他证据证明与原告有关，故本院对此证据的证明力不予采信。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月4日，原被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定被告将位于上海市奉贤区金碧路XXX弄XXX号4层402室房屋出售给原告，建筑面积为89.86平方米，总房价款为2,598,118元，合同约定：贷款方式如下：1、首付款：乙方于2018年4月4日前与甲方签约，支付总房款34.57%（含定金），计898,118元；剩余房款20,000元，并于2018年4月7日将全部剩余房款房款至甲方账户。2、除首付款外，剩余房款1,680,000元，由乙方于签订本合同后7日内办理完毕全部贷款申请手续，并于2018年5月31日前将全部剩余房款房款至甲方账户。3、购房余款采用按揭方式支付的，是否能取得贷款由乙方承担。双方确认：乙方未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的均视为乙方自身自认，乙方将以先进或其他方式在第2项期限内付清购房款，否则视为乙方逾期付款，应按本合同第七条承担逾期付款的违约责任。合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，甲方有权选择下列第壹中方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。两被告按合同约定支付原告首付款898,118元及剩余房款20,000元，但至今未支付剩余房款1,680,000元，故原告诉至本院。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应分别于2018年4月4日、2018年4月7日和2018年5月31日支付房款，但被告支付前两笔款项后，至今未履行剩余款项的支付义务，在合同的附件一第三条中明确约定有贷款不成，则由被告现金补足的条款，故被告逾期付款显属违约，应当承担违约责任。根据《上海市商品房预售合同》约定，被告逾期支付超过10天，原告可以解除合同，现被告已逾期付款10天，故对原告要求解除《上海市商品房预售合同》的请求，本院予以支持。庭审时，原、被告双方均同意于立案日解除《上海市商品房预售合同》，故《上海市商品房预售合同》的解除日为立案日即2018年9月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已支付的房款，原告应当予以返还。根据《上海市商品房预售合同》的约定，原告解除合同时，被告应当按照总房价款的20%支付解约违约金，故对原告要求被告支付解除合同违约金519,623.60元的诉讼请求，本院予以支持。根据《上海市商品房预售合同》的约定，原告选择行使约定的合同解除权时，被告则无需支付逾期付款违约金，故对原告要求被告支付逾期付款违约金63,840元的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、原告上海泽翔房地产开发有限公司与被告杨昆伦、朱俊丽于2018年4月4日就位于上海市奉贤区金碧路XXX弄XXX号4层402室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2018年9月14日解除；
　　二、原告上海泽翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告杨昆伦、朱俊丽购房款人民币918,118元；
　　三、被告杨昆伦、朱俊丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海泽翔房地产开发有限公司解约违约金人民币519,623.60元;
　　四、被告杨昆伦、朱俊丽应于本判决生效之日起十日内配合原告上海泽翔房地产开发有限公司办理《上海市商品房预售合同》网上认购备案的撤销手续；
　　五、驳回原告的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币9,694元，减半收取计人民币4,847元，由原告负担349元，两被告共同负担4,498元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：甘青峰

书记员：蒋伊婷