：上海贝婴美生物科技有限公司与：上海兴德威篷房技术有限公司一审民事判决书

　　原告（反诉被告）：上海贝婴美生物科技有限公司。
　　法定代表人：陈秋芳，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈传钢，男，该公司工作人员。
　　委托诉讼代理人：缪林凤，上海市华夏律师事务所律师。
　　被告（反诉原告）：上海兴德威篷房技术有限公司。
　　法定代表人：刘淑英，经理。
　　委托诉讼代理人：陈易，上海段和段律师事务所律师。
　　原告上海贝婴美生物科技有限公司与被告上海兴德威篷房技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。期间被告提出管辖异议，本院于2017年12月11日出具民事裁定驳回管辖异议，被告遂提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年1月29日出具民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2018年3月1日本案第一次公开开庭进行了审理，期间被告提起反诉，本院受理反诉后将本诉和反诉合并审理，同时经双方当事人合意延长简易程序适用时间。2018年3月22日原告提出财产保全申请并提供担保，本院于当日出具民事裁定并采取了保全措施。嗣后本案转为适用普通程序，组成合议庭于2018年10月12日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海贝婴美生物科技有限公司的委托诉讼代理人陈传钢和缪林凤、被告（反诉原告）上海兴德威篷房技术有限公司的委托诉讼代理人陈易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海贝婴美生物科技有限公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告双方的《厂房租赁合同》；被告从租赁场所搬离；被告支付原告从2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金100,000元；被告支付原告从2018年1月1日起至实际搬离日止，按月租金31,726.57元为标准计算的房屋占有使用费；被告偿付原告逾期支付租金的滞纳金（其中以83,010.17元为本金，从2017年7月1日起至2017年7月17日止共17天，按每日0.5%计算为7,055元；以100,000元为本金，从2017年7月1日起至实际清偿日止，按每日0.5%计算）；被告偿付原告解约违约金61,012.64元；被告偿付原告逾期支付房屋占有使用费的违约金（以实际搬离日止的占有使用费为本金，从2018年1月1日起至实际搬离日止，按每日0.5%计算）。事实和理由：原、被告于2015年11月13日签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区金汇镇江艇路XXX号内的5号楼房屋，租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止，年租金为312,000元。嗣后，被告又承租3号楼二楼南侧的房屋，租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止，年租金为39,996元，从第二年起递增。2017年6月20日，原告向被告开具183,010.17元的租金发票，被告至2017年7月18日才付款83,010.17元，余款100,000元未付。经催讨未果，原告于2017年9月30日发出解除合同的通知，被告拒收，故提起诉讼。
　　被告上海兴德威篷房技术有限公司辩称，原、被告双方签订《厂房租赁合同》是事实，被告已依约向原告支付租金，而原告提到的100,000元租金确未支付，原因是原告结欠案外人薛美莺100,000元，该笔债权已转让给被告，对此也告知了原告相互抵销，因此该笔租金业已实际支付。从2018年1月1日起至2018年6月30日止的租金190,330.58元被告于2018年2月26日向原告支付，但原告将该笔租金退还，实际是原告不愿履行合同，且按惯例是原告先开发票被告后付租金。另租赁房屋存在漏水和地基下沉等情况，影响被告的正常使用及造成损失，要求原告修缮未果，遂提起反诉：反诉被告（原告）支付反诉原告（被告）100,000元及违约金20,000元；反诉被告赔偿反诉原告装修复原损失（漏水造成墙面损坏修复和地基下沉修复）暂计40,000元和财物损失（帐篷钢材生锈和布料发霉）暂计10,000元。
　　反诉被告上海贝婴美生物科技有限公司针对反诉请求辩称，反诉被告与案外人薛美莺存在纠纷，根据相关协议薛美莺违约，不存在所谓的100,000元债权，对债权转让不清楚不认可，更不认可所谓的抵销。从第一项反诉请求来看，反诉原告是自相矛盾的，不符合反诉的条件。由于薛美莺违约，根据相关协议薛美莺结欠反诉被告违约金。装修复原损失和财物损失是不存在的，反诉原告从未向反诉被告提出过，不同意反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区金汇镇江艇路XXX号内的5号楼房屋，租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止，共5年；年租金为312,000元，先付后用，每期支付6个月，首期租金于合同生效后一周内付清，从第二期起每半年租赁期首日之前5日（不含租赁日期首日）内支付，第二年起递增，递增比例按每年合同生效周年当月国家CPI指数、最低按4%逐年递增；逾期付款的，每逾期一日按所欠租金的0.5%支付滞纳金；被告在合同生效后5个工作日内支付保证金52,000元，如一方违约造成租赁合同中止履行，保证金由另一方收取，作为违约方的违约赔偿，合同终止时，保证金充抵租赁费用等，剩余部分在完成相应事项并结清退租手续后的10个工作日内无息归还被告；合同期满后5日内，被告返还原告厂房和有关设施设备，未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告按合同租赁期满时的租金单价向原告支付占用期间的占有使用费及月租金0.5%的违约金；被告逾期支付租金或未支付租金超过1个月的、或逾期支付其它费用超过1个月的、或未付与少付租金及其它费用金额累计超过2月租金额的，原告可书面通知被告解除合同，违约方将已付的租金和保证金交由对方收取，并向对方按月租金2倍支付解约赔偿金。2015年12月4日，原、被告签订《厂房租赁补充合同》，约定：被告另向原告租赁坐落于上海市奉贤区金汇镇江艇路XXX号内的3号楼二层南侧六间房间和一间会议室，租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止，共5年，年租金为39,996元，保证金为6,666元；本合同为《厂房租赁合同》的补充，执行《厂房租赁合同》的所有条款（补充合同规定的内容除外）。2017年6月20日，原告向被告开具183,010.17元的租金发票，被告于2017年7月18日向原告付款83,010.17元，余款100,000元未付。2017年8月11日，原告向被告发出《催款函》，要求被告支付尚欠租金100,000元。2017年9月30日，原告向被告发出《解除合同通知》，认为由于被告未按约支付租金，通知解除合同并要求被告于2017年10月31日前搬离。2017年10月7日，被告拒收该份《解除合同通知》。2017年10月23日，被告向原告发出《律师函》，认为薛美莺已履行《人民调解协议书》的内容，原告应付薛美莺100,000元，该100,000元与未付租金100,000元冲抵。2017年10月26日，原告收取该《律师函》。2018年1月28日，被告向原告发送微信，称原告在维修屋顶，修的现在几个地方都漏水并附照片。嗣后，双方无法协商一致，以致涉讼。
　　另查明，2006年3月19日，上海市奉贤区房屋土地管理局对上海市奉贤区金汇镇经济发展服务中心未经批准占用东星村土地违法建造原告房屋作出处罚。2006年4月30日，上海市奉贤区发展和改革委员会同意原告上报的厂房建设项目。2006年11月10日，原告与上海市奉贤区金汇镇人民政府签订《土地批租合同书》。2010年9月30日，上海市奉贤区规划和土地管理局要求原告补办违法用地相关手续。2012年5月24日，上海市规划和国土资源管理局出具《地类核定证明》。嗣后，原告取得环保、消防和房屋工程质量的相关手续。
　　再查明，2017年5月10日，原告和薛美莺经上海市奉贤区金汇镇人民调解委员会主持调解签订《人民调解协议书》，约定：薛美莺在与原告无合同的情况下占用原告厂房（8号楼一层西南角）至今，双方发生纠纷，现薛美莺同意在2017年5月15日前将本公司的物品从8号楼一层西南角搬迁至被告（薛美莺系被告股东之一）所租赁的厂房内；原告同意无偿提供内部停车场西北侧的七个车位给薛美莺使用，不得搭建建筑物用作仓库，使用不能影响外侧（南面）车道的正常通行，使用停车位如造成地面开裂和塌陷，由薛美莺负责修复；薛美莺于2017年5月20日前将其所有物品全部搬入5号楼；薛美莺遵守本协议内容的前提下，原告一次性支付薛美莺100,000元；如薛美莺违反本协议的，原告不再支付100,000元，且薛美莺需承担违约责任向原告支付违约金20,000元；如原告违反本协议，需支付薛美莺违约金20,000元。2017年6月5日，上海市奉贤区金汇镇人民调解委员会向原告和薛美莺发出《通知书》，告知：经现场实地查看，薛美莺未全部履行《人民调解协议书》的相关内容，要求薛美莺进行整改并履行。2017年7月1日，薛美莺将上述120,000元债权转让给被告。
　　在审理期间，被告确认：要求对房屋漏水、地基下沉质量问题（原因）及损失进行鉴定和评估。原告则对被告要求对房屋漏水、地基下沉质量问题（原因）及损失进行鉴定和评估不予同意，认为被告此举是在拖延时间。经本院向薛美莺调查核实，薛美英称：其系被告的隐名股东，明博公司曾向原告租赁8号楼，其向明博公司承租部分，期间与原告发生矛盾，原告要求其搬离，经上海市奉贤区金汇镇人民调解委员会调解达成《人民调解协议书》；此后其按协议履行，根据约定原告应支付其100,000元和违约金20,000元，2017年7月1日其将该笔债权转让给被告，此前口头通知原告；其与原告之间的纠纷已结束，此后收到上海市奉贤区金汇镇人民调解委员会的《通知书》，但所指内容均系5号楼的事情，与其无关。经本院向上海市奉贤区金汇镇人民调解委员会工作人员石雪峰调查核实，石雪峰称：明博公司曾向原告租赁8号楼后转租给薛美莺，原告不同意转租要求搬离，双方发生矛盾，该纠纷由其调解，双方最终达成《人民调解协议书》，即2017年5月20日前从8号楼搬空，实际至5月23日搬空，对此双方均同意；2017年5月20日后，薛美莺将部分物品堆放在车位上，也将部分物品堆放在5号楼北侧墙边，车位上堆放的物品造成道路设施损坏一直未修复，且薛美莺的兄弟殴打原告工作人员，双方关系恶化，由于薛美莺违反约定，故当时向薛美莺发出《通知书》，协议约定的100,000元原告不应支付。经本院向房屋维修人员邱传高调查核实，邱传高称：其曾受原告的委托修理5号楼屋顶漏水，共有两个漏水点，维修前有漏水，漏水程度和损失不清楚，维修完毕就不漏水了，承租人未向其反映漏水的问题。原告对上述叁份调查材料的真实性无异议，但认为薛美莺所述内容应以调解人员所述内容为准。被告对上述叁份调查材料的真实性无异议，但认为应以薛美莺所述内容为准，维修人员与原告存在利害关系，所述事实有问题。本院至涉案租赁场所进行实地勘查：被告认为漏水造成钢材生锈和布料发霉损坏，布料已处理，钢材已从原二楼位置移动至一楼位置，钢材是帐篷压重所用，帐篷结构架是铝合金的，不会生锈，沉降造成无法使用租赁房屋；原告则认为被告所称的钢材是放在室外搭帐篷所用，2018年1月28日被告确曾告诉原告漏水，经向维修人员核实此前已修好，对损失不清楚，也未看到损坏的布料，不存在房屋沉降；经核查被告提供的照片现场堆放的是铝合金而非钢材，部分包装上有水渍，租赁房屋仅南面一处地面有轻微开裂。另原、被告确认：2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金金额以开具的发票金额为准即183,010.17元；合同约定的保证金均已支付；租赁房屋存在装修和扩建。本院就涉案合同有效或无效及相应的处理后果进行释明，原、被告均坚持相关违约金的请求，同时原、被告不要求对装修和扩建进行评估，也不要求在本案中处理装修和扩建损失，相应风险由原、被告自行承担。
　　以上事实，由《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》、发票、付款凭证、《催款函》、《解除合同通知》、《律师函》、微信记录、《土地批租合同书》、《地类核定证明》、批复、《人民调解协议书》、调查笔录、勘查笔录、工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于诉争房屋未取得建设规划许可等，违反强制性规定，故原、被告之间签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁补充合同》无效，合同无效后，被告理应搬离租赁场所,实际租赁期间应参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，即被告应支付原告从2017年7月1日起至2017年12月31日止尚欠的占有使用费100,000元和从2018年1月1日起至实际搬离日止按月租金31,726.57元计算的占有使用费。原告请求的逾期支付租金滞纳金实为违约金，由于合同无效，该项请求与解约违约金和逾期支付房屋占有使用费的违约金均无法律依据，不予支持。被告虽认为存在100,000元债权债务的转让和抵销，但该笔债权债务涉及原告与薛美莺之间的纠纷，目前存在争议，尚无定论，因此该笔债权是不明确的，被告所主张的抵销不能成立。另被告认为存在先开发票后付款的惯例也未能提供充分有效的证据予以佐证，对此辩称亦不予采纳。同样基于上述原因及涉及案外人薛美莺，被告关于100,000元及违约金20,000元的反诉请求于法无据，不予支持。而合同无效后的租赁房屋装修和扩建损失问题，由于原、被告均不要求处理和评估，故本院在本案中不予处理，原、被告双方可就此问题另行解决。针对租赁房屋地基下沉和漏水问题的争议，经现场勘查，不存在被告所谓的地基下沉造成无法使用的情况，房屋漏水情况也是轻微的且已及时修复，现被告要求对房屋漏水、地基下沉质量问题（原因）进行鉴定于法无据，不予采纳，另就钢材生锈和布料发霉损失问题的争议，被告未能提供相应充分有效的证据予以佐证，故对被告要求进行损失评估和赔偿不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
　　一、原告（反诉被告）上海贝婴美生物科技有限公司与被告（反诉原告）上海兴德威篷房技术有限公司签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁补充合同》无效；
　　二、被告（反诉原告）上海兴德威篷房技术有限公司于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所；
　　三、被告（反诉原告）上海兴德威篷房技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海贝婴美生物科技有限公司从2017年7月1日起至2017年12月31日止尚欠的占有使用费100,000元和从2018年1月1日起至实际搬离日止按月租金31,726.57元计算的占有使用费（扣除被告已付保证金58,666元后,余款按实支付）；
　　四、驳回原告上海贝婴美生物科技有限公司的其余诉讼请求；
　　五、驳回反诉原告上海兴德威篷房技术有限公司的诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费3,520元，财产保全费3,790元，计7,310元，由原告负担2,404元，被告负担4,906元。反诉案件受理费1,850元，由反诉原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：裴孙英

书记员：顾煜麟