：徐丹、：沈渊与：上海卓翰房地产开发有限公司一审民事判决书

　　原告：徐丹。
　　原告：沈渊。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：黄玲，上海徐卫红律师事务所律师。
　　被告：上海卓翰房地产开发有限公司。
　　法定代表人：蒋建，总经理。
　　委托诉讼代理人：孙佩君，上海市华亭律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：鲁明明，上海市华亭律师事务所律师。
　　原告徐丹、沈渊与被告上海卓翰房地产开发有限公司（以下简称卓翰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告于答辩期间提出管辖异议，本院于2018年1月26日作出裁定驳回管辖异议，被告提起上诉，同年4月19日上海市第一中级人民法院作出裁定，驳回上诉维持原裁定。2018年5月30日、9月11日两次公开开庭进行了审理。原告沈渊、被告卓翰公司的委托诉讼代理人鲁明明到庭参加诉讼，原告徐丹、沈渊的共同委托诉讼代理人黄玲参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告徐丹、沈渊向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2015年1月1日起至2015年2月16日止的延期交房违约金47,393.57元；2.被告支付原告延期办理大产证及小产证违约金395,633.28元（房屋总价20,690,590元*万分之五/日*384日）；3.被告支付原告以上两项合计金额443,026.85元为本金，自2015年1月1日起至2016年12月14日止按中国人民银行同期贷款利率（4.35%）计算的利息。事实和理由：原、被告于2013年9月24日签订《上海市商品房预售合同》，约定：由原告购买被告位于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄馨雅名筑小区XXX号14层1603室房屋，房屋总房价款暂定为2,071,260元；被告定于2014年12月31日前将该房屋交付给原告；被告承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。原告按约及时支付房款，被告却未按约及时交付房屋，且延期办理大产证与小产证，给原告造成巨大损失。原告遂起诉。
　　被告上海卓翰房地产开发有限公司辩称，延期交房及逾期办理大产证违约金已经经过诉讼时效；逾期办理小产证的违约金由法院依法判决；违约金的利息没有法律依据，不同意承担。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，包括《上海市商品房预售合同》、延期交房通知书、销售不动产统一发票、签购单一组、交房通知书、交房退款支付确认书、房屋交接书、上海市房地产登记申请书，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：被告对原告提供的通话录音、整理文字一份及销售人员名片的真实性不予认可。因原告提供的录音及名片无法证明对方人员的身份，即使是原告与被告销售人员间的通话，通话内容中销售人员亦未有明确放弃诉讼利益的意思表示，故本院对该份证据不予认定。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月22日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：由原告购买被告位于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄馨雅名筑小区XXX号14层1603室房屋，房屋总房价款暂定为2,071,260元，房屋面积暂测为97.06平方米；付款方式为一次性付款，不贷款；被告定于2014年12月31日前将该房屋交付给原告；被告承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，自双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向奉贤区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；被告如未按合同约定期限将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；如被告未在合同约定期限内取得大产证，则应在60日内采取补救措施，并从约定取得大产证之日起第二日起算，至实际取得之日止，按照原告已支付房款的万分之五/日支付违约金。
　　2015年2月16日，原、被告签订《上海卓翰-馨雅名筑交房退款支付确认书》，确认原告于2015年2月16日收房，房屋实测面积96.56平方米，被告退还原告房款差额，房屋实际总价为2,060,590元。
　　另查明，2015年8月25日，被告取得涉案房屋的商品房房地产权证（大产证）；2016年12月13日，系争房屋的查封予以解除。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点之一，逾期交房违约金及逾期办理大产证违约金是否超过诉讼时效？被告辩称本案讼争房屋的逾期交房及大产证违约金已经超过诉讼时效。根据合同约定，被告应于2014年12月31日前将房屋交付给原告，否则将承担相应违约责任。在被告方未举证存在不可抗力的情形下，其于2015年2月16日始将系争房屋交付原告使用，显属违约。该项逾期交房违约金至2015年2月16日已为确定债权，诉讼时效应自2015年2月17日起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，规定的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故本案应适用二年的诉讼时效期间,逾期交房违约金诉讼时效起止期间为2015年2月17日至2017年2月16日。原告无相应证据证明在前述期间内存在引起诉讼时效中断或中止的情形，且被告亦未曾明确放弃过时效利益，故本院认为逾期交房违约金已过诉讼时效，对原告的该项请求不予支持。关于逾期办理大产证违约金。合同约定被告应在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。被告实际于2015年8月25日取得大产证，故其诉讼时效期间应为2015年8月26日至2017年8月25日。同前所述，原告方亦未在该期间内积极主张权利，现诉讼时效已过，本院对该项诉请亦不予支持。
　　争议焦点之二，逾期办理小产证违约金的计算标准及方式。根据合同约定，被告应在取得大产证后的150天内协助原告办理过户申请手续，申领小产证。现被告逾期未办理，显属违约，在双方未对该项违约行为约定违约责任的情况下，根据相关规定，被告方应支付原告以实际房款总额2,060,590元为本金，自2016年1月23日起至2016年12月13日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的违约金。
　　争议焦点之三，原告要求被告支付因无法贷款而产生的利息损失是否具有依据。原告诉称因被告违约致其无法贷款，通过在外借款的方式向被告全款支付了房款，故要求被告承担相应利息损失。本院认为，双方在缔约时约定付款方式为一次性付款，明确原告不贷款，系原、被告双方协商一致的结果，亦是原告对于己方付款能力及方式的确认，且原告未对其诉称因被告原因而不能贷款的事实提供证据予以证明。故其主张该项利息损失，无事实与法律依据，本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
　　一、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐丹、沈渊逾期办理房地产权证（小产证）违约金，计算方式：以2,060,590元为本金，自2016年1月23日起至2016年12月13日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算；
　　二、驳回原告徐丹、沈渊其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,946元，减半收取计3,973元，由原告负担3,037元，由被告负担936元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：甘青峰

书记员：叶天琼