：楼美仙与：上海生阳建材有限公司一审民事判决书

　　原告：楼美仙。
　　委托诉讼代理人：姚建辉，浙江鑫浩律师事务所律师。
　　被告：上海生阳建材有限公司。
　　法定代表人：盛桃芸，执行董事。
　　委托诉讼代理人：俞健，上海景昊律师事务所律师。
　　原告楼美仙诉被告上海生阳建材有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行审理。原告楼美仙及其委托诉讼代理人姚建辉、被告上海生阳建材有限公司的委托诉讼代理人俞健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告楼美仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款人民币（下同）242,000元，支付违约金97,163元，赔偿房屋增值部分损失198,405.90元。事实与理由：2006年12月14日，原告向被告购买了坐落于上海市奉贤区浦卫公路XXX号4层414室的商业综合用房，并签订了购房合同，双方约定：房屋总价366,382元，2006年12月14日支付192,000元，余款174,385在2007年3月31日支付，被告应在2007年6月30日前交付房屋，2007年12月31日前办理房地产初始登记手续。协议签订后，原告支付购房款192,000元，2007年8月28日支付购房款50,000元。交房期限到期后，原告带款前去交接房屋时，被告因相关证件未办妥而无法交房，此后原告多次要求交付房屋，办理房屋产权登记事宜，可被告均没有给予办理，导致产权未过户到原告名下。经查该房屋已被案外人查封拍卖，被告已无法交付房屋，故原告诉讼来院。庭审中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的商品房预售合同。并撤回诉讼请求中要求支付违约金97,163元的诉讼请求。
　　被告上海生阳建材有限公司辩称，同意解除合同，同意返还购房款，但不同意支付违约金，被告不存在违约行为。根据合同约定，原告有支付尾款的义务，原告在付款到期后，尾款未支付。被告曾给原告发过交房通知，但原告没有来履行。另不同意支付增值部分的损失，因为原告没有依据。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、被告提供的交房通知书一份，证明由于原告迟迟不付款，而被告公司内部出现股东变更，新的股东接手后，于2007年12月27日向原告发送了交房通知书，被告已经尽到了通知交房的义务，系争房屋是可以过户和正常交易的。原告对该证据真实性有异议，认为原告没有收到过该交房通知书，其他与原告一同购买系争房屋的买家也是2018年7月刚刚收到通知可以办理产权证，故该证据有伪造的嫌疑。对此本院认为，被告未能提供该通知书已经向原告发送及送达的依据，故本院对该证据不予认定。
　　本院经审理认定事实如下：2006年12月14日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买位于上海市奉贤区浦卫公路《商业综合用房》1538号4层414室房屋；建筑面积暂定121.36平方米；总房价款366,385元；原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，被告有权单方面解除本合同，原告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的百分之一，被告有权在原告已支付的房价款中扣除原告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给原告，如原告已支付的房价款不足赔偿的，被告有权追索，被告如行使解除合同权的，应当书面通知原告；该房屋的交付必须符合房屋通过竣工验收的条件，被告承诺于2007年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；被告定于2007年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自2007年6月30日之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同；该房屋符合交付条件后，被告应在交付之日前15天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起15天内，会同被告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙。该合同附件一付款方式和付款期限约定：原告于2006年12月14日支付首付款192,000元，于2007年3月31日前应支付房款174,385元。上述合同签订后，原告于当日支付购房款192,000元，由被告开具发票。2007年8月29日，原告向被告支付购房款50,000元，由被告开具收款收据。2013年10月8日，系争房屋取得大产证，权利人登记为被告，房屋类型为办公楼，建筑面积为120.56平方米。
　　另查明，系争房屋于2016年10月20日被浙江省泰顺县人民法院司法查封，于2018年7月17日在该法院拍卖中被案外人王贞贞拍得，拍卖成交价为667,000元。
　　本院认为，原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告未能提供2007年6月30日房屋已经符合交付条件及被告已经按约书面通知原告交付房屋的依据，故被告未能按约向原告交付房屋。原告虽为按照合同约定时间付清第二笔购房款，但被告在仅收到第二笔款项中的一部分后，从未向原告发送过催款通知，也从未发送过书面解除合同的通知；直至2017年6月30日，被告未能按照合同约定向原告交付房屋，而原告也从未向被告发送过书面解除合同的通知，故双方的合同至起诉前仍在继续履行中。系争房屋于2016年10月20日被其他法院司法查封，现经查询仍处于司法查封中，被告已无法按约向原告交付房屋，被告的行为显属违约，现原告要求解除双方签订的预售合同，于法有据，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，被告应当返还原告购房款，故本院对原告要求被告返还购房款242,000元的诉讼请求，依法予以支持。系争合同因被告的违约行为导致解除，被告应当承担相应的民事责任，原告要求被告赔偿房屋差价损失于法有据，对于损失数额的认定，本院认为，系争房屋已由其他法院拍卖，拍卖成交价可以作为计算房屋差价损失的参考，故本院在综合考虑合同履行及解除的情况、原告的付款情况、被告的违约情况后酌定被告应赔偿原告房屋的差价损失150,000元，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百三十条的规定，判决如下：
　　一、解除原告楼美仙与被告上海生阳建材有限公司于2006年12月14日签订的《上海市商品房预售合同》。
　　二、被告上海生阳建材有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告楼美仙购房款人民币242,000元。
　　三、被告上海生阳建材有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告楼美仙房屋差价损失人民币150,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币9,176元，减半收取，计人民币4,588元，由原告负担人民币998元，由被告负担人民币3,590元。
　　财产保全费人民币3,220元，由被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：苏  姝

书记员：倪  璟