张某某重庆国际信托股份有限公司与借款合同纠纷案外人异议裁定书

重庆市高级人民法院

执 行 裁 定 书

(2018)渝执异56号

案外人：张某某，男，汉族，生于1966年8月6日，住贵州省仁怀市。

委托代理人：彭洪清、赵耀，贵州山一律师事务所律师。

申请执行人：重庆国际信托股份有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路**号附**号，统一社会信用代码：91500000202805720T。

法定代表人：翁振杰，该公司董事长。

被执行人：遵义新奥房地产开发有限，住所地贵州省遵义市汇川区高**路政府**区会所会所，组织机构代码：66695919-7。

法定代表人：雷文进，该公司总经理。

被执行人：云南星长征投资开发控股集团，住所地云南省昆明市度假区广福路**号星长征商务大厦**层**号1层8号，组织机构代码：76707900-9。

法定代表人：陈庆忠，该公司执行董事。

被执行人：云南长松园陵园有，住所地云南省昆明市学府路**号金鼎宾馆办公楼宾馆办公楼，统一社会信用代码：91530000767095121D。

法定代表人：范晓玲，该公司董事。

被执行人：遵义星长征投资发展，住所地贵州省遵义市汇川区高**路市政府**区会所**、**楼二、三楼，组织机构代码：66695416-9。

法定代表人：雷文进，该公司总经理。

被执行人：陈庆忠，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住云南省昆明市。

本院在执行重庆国际信托股份有限公司（以下简称国际信托公司）申请执行被执行人遵义新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥房地产公司）、云南星长征投资开发控股集团有限公司（以下简称云南星长征公司）、云南长松园陵园有限责任公司（以下简称长松园陵园公司）、遵义星长征投资发展有限公司（遵义星长征公司）、陈庆忠借款合同纠纷一案中，案外人张某某对本院的执行标的提出了书面异议，本院于2018年8月27日受理后，本院依法组成合议庭，对该异议案件进行了审查，现已经审查终结。

案外人张某某称：新奥房地产公司于2014年9月29日与我签订了《商品房认购协议书》、《商品房认购补充协议书》，将其开发的遵义市XX项X号楼X层X号、X号商品房出售给我，约定金额分别为899980元、954419元，之后我按合同约定支付了全部房款1854419元，该公司即将房屋交付给我使用至今。我对贵院执行的新奥房地产公司名下位于遵义市XX区XX路XX及配套项目XX楼中的房屋享有权利，贵院的执行行为将侵害我的合法权益，根据民诉法的相关规定，向贵院提出执行异议，请求依法撤销（2017）渝执19号执行案件对我财产的执行行为。

申请执行人国际信托公司称：2013年5月16日新奥房地产公司向我公司借款时，就将含本案争议房屋在内的在建工程抵押给我公司，同年5月23日我公司取得了在建工程抵押登记证明，于2014年间将抵押物变更为遵义市新长征国际大酒店及配套项目房产，2015年3月31日又将抵押物变更为遵义市XX及配套项目XX号楼房产，均办理了抵押登记，故争议房屋自2013年5月23日起至今就是我公司的抵押财产，我公司作为是该房屋的抵押权人，依法对该房屋享有优先受偿权。加之本案争议的房屋属于酒店配套商业、餐厅，不属于住房，且案外人与新奥房地产公司仅仅签订了商品房认购协议书，尚未签订合法有效的书面买卖合同，故案外人的异议不符合排除执行的情形，请求法院依法驳回其异议请求。

本院查明：2013年5月16日，新奥房地产公司向国际信托公司借款时，用其所有的国有土地使用权（面积共计11464.5平方米）及在建工程（面积共计94863.9平方米）提供抵押担保。2014年5月22日、5月30日、8月13日，双方分别签订相应的合同，将抵押物变更为遵义XX及配套项目房产（面积共计148751.73平方米），均办理了抵押登记。事后因新奥房地产公司提前归还部分借款，双方于2015年4月1日签订《变更协议》，解除了XX及配套项目X号楼不动产68987.43平方米（即产权证号：遵房权证监字第**号）的抵押，剩余抵押物（即贵州省遵义市XX区XX路的XX及配套项目XX楼不动产79764.3平方米）仍抵押不变，剩余抵押物明细清单房产证号为：遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号、遵房权证监字第**号。并在房管部门办理了抵押权登记，取得了遵房他证监字第**的《房屋他项权证》。之后因新奥房地产公司逾期未偿还借款，国际信托公司遂将新奥房地产公司、云南星长征公司、长松园陵园公司、遵义星长征公司、陈庆忠诉至本院，本院于2016年4月25日立案受理，经审理后，本院于2017年3月8日作出的（2016）渝民初字16号民事判决书，判决由新奥房地产公司向国际信托公司支付借款本金25780万元及利息、复利；国际信托公司对新奥房地产公司提供抵押的位于贵州省遵义市XX区XX路XX及配套项目XX号楼的房屋（他项权证号：遵房他证监字第**号）优先受偿；国际信托公司对遵义星长征公司提供质押的新奥房地产公司99.2%的股权优先受偿；云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠对上述债务承担连带清偿责任。因各被告均未履行生效判决书确定的义务，国际信托公司遂向本院申请执行，本院于2017年7月3日立案执行。（案件诉讼阶段，根据国际信托公司的保全申请，本院于2016年5月9日以（2016）渝民初字16号民事裁定书和协助执行通知书，轮候保全查封了新奥房地产公司用于借款抵押的房产即贵州省遵义市XX区XX路XX及配套项目XX号楼不动产79764.3平方米。）执行中经与首轮查封上述抵押房屋的昆明市中级人民法院协调，该院同意将上述抵押房屋移交本院处置，本院遂于2018年8月9日作出（2017）渝执19号之一执行裁定书，对上述抵押房产进行续查封，并于2018年8月9日发出对上述抵押房屋依法进行评估、拍卖的公告。案外人张某某闻讯后，对本院执行的新奥房地产公司名下位于贵州省遵义市XX区XX路XX及配套项目XX号楼中的房屋的提出了书面异议，以其系该项目X号楼X层X号、X号商品房（该房屋属于抵押房屋遵房权证监字第XX号记载的X号楼建筑面积为993.82平方米的一部分）的权利人为由，请求撤销对该房屋的执行。

2014年9月29日、10月29日案外人张某某与新奥房地产公司分别签订了《商品房认购协议书》和《商品房认购补充协议书》，约定以总价899980元和954419元的价格，购买新奥房地产公司开发的上海路尊城、天地项目X号楼X层X号、X号房屋，预测建筑面积分别为45.78平方米、48.55平方米。同年9月29日新奥房地产公司向张某某出具了尊城、天地XX号商铺首付款50万元的收据和尊城、天地XX号商铺首付款50万元的收据各一张。同年10月29日新奥房地产公司向张某某尊城、天地项目XX号商铺尾款40万元的收据和尊城、天地XX号商铺尾款454419元的收据各一张，上述协议均明确记载所购买的物业处于在建工程抵押状态，

本院认为：本案执行的争议房屋，属于抵押担保财产，申请执行人对其依法享有优先受偿权，案外人张某某明知该房屋系抵押担保财产，且未经抵押权人同意，仍与新奥房地产公司签订《商品房认购协议书》和《商品房认购补充协议书》，对于争议房屋至今未能签订正式的《商品房买卖合同》和变更过户登记，案外人张某某存在明显的过错，加之该房屋属于经营使用的商铺而非用于生活居住的住宅，案外人张某某依据《商品房认购协议书》和《商品房认购补充协议书》而享有的债权，不属于法律保护的消费者物权期待权，该房目前仍登记在被执行人新奥房地产公司的名下，属于被执行人新奥房地产公司可供执行的财产，案外人张某某对争议的执行标的不享有足以排除强制执行的权益，本院对争议房屋的执行合法有据，并未损害其合法权益，故案外人张某某请求本院撤销对争议房屋执行的主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回案外人张某某的执行异议。

如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

本裁定送达后即发生法律效力。

审判长　邹　翔

审判员　李世平

审判员　谭　平

二〇一八年九月二十六日

书记员　罗　岚